Binada bulunan maliklerden biri, arsa payının hatalı
belirlendiğini düşünerek; arsa payının düzeltilmesini isteyebilir. Arsa payı
düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (634
sayılı KMK) 3’üncü ve de 44’üncü maddesidir. Esas olarak arsa payı
değiştirilmesi (ya da düzeltilmesi) 3’üncü madde çerçevesinde yapılmaktadır.
Söz konusu madde; “(1) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak
yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (2) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu
mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum
ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis
edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı
olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi,
arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin
değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
44 üncü madde hükmü saklıdır. (3) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak
çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı
olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.
Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin
istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
3’üncü maddenin
metninde adı geçen 44’üncü madde ise aynı maddede yer alan kuralın
istisnasıdır. 44’üncü madde ise şu şekilde düzenlenmiştir; “(1) Ana
gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması
veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin
ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat
malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Ana gayrimenkulün bu
inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere
bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre
yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme
tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle,
14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün
bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil
edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13’üncü madde
hükmüne göre bağlantı sağlanması; şarttır. (2) Bu nitelikteki ilave ve
genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat
maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi
yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette
belirtilir. (3) Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat
maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli
kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı
kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu
yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün
ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.”
Bu makalede ilk olarak arsa payı kavramı açıklanacak ve arsa
payının belirlenmesi üzerinde durulacaktır. Daha sonra, arsa payı düzeltilmesi
davası (44’üncü madde istisnası ile beraber), söz konusu davanın kabul
edilebilme şartı incelenecektir.
Arsa Payı Kavramı
634 sayılı Kanunun 2’nci maddesinin d bendi uyarınca bir
arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “arsa payı”
denilmektedir. Arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak
alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir.[1]
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanununun düzenlemesi açısından kat
mülkiyeti ve kat irtifakının ayrılmaz bir unsurudur. Bunu da 634 sayılı Kanunun
3’üncü maddesinde kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak olduğunu
belirtmesinden ve aynı Kanunun 5’inci maddesinin ikinci, üçüncü ve dördüncü
fıkralarında yer alan “(2) Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya
kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz, (3) Kat mülkiyetini kayıtlayan
haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. (4) Anagayrimenkulde kat
mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya
şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında,
kendiliğinden kayıtlar” şeklinde düzenlemeden anlamak mümkündür. Aksi bir görüş olarak Tekinay’a göre ise arsa
payı kavramı isabetli değildir. Zira paylara ayrılan “arsa” olmayıp
“mülkiyet”tir.
Arsa Payı Belirlenmesi
Arsa payının belirlenmesiyle birlikte bir apartmanda oluşan
daire veya işyerleri şeklindeki bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı da
belirlenmiş olacaktır ve buna bağlı olarak da kat mülkiyetinden doğan hakları
da arsa payı oranında bağımsız bölüm sahibi kullanacaktır. 6306 sayılı Afet
Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6’ıncı maddesinin
birinci fıkrasında yapının yeniden değerlendirilmesine bağımsız bölüm sahipleri
sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar
verebilecekleri belirtilmiştir. Dolayısıyla kişilerin yapı ile ilgili gerek 634
sayılı Kanun gerekse 6306 sayılı Kanun kapsamında sahip oldukları hak ve
yükümlülükleri kullanmaları arsa payları ile orantılıdır. Bu nedenle arsa
payının doğru belirlenmesi önemlidir.[2] Arsa payı özgülenmesinin önemi 634
sayılı Kanunun çeşitli maddelerinden de anlaşılabilir.
634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında kat
mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir
mülkiyet olarak tanımlanmıştır. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise, kat
mülkiyeti ve kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız
bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile
orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı belirtilmiştir. Böylece arsa payının
belirlenmesinde iki temel esas kabul edilmiştir. Birincisi arsa paylarının
bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisi arsa
paylarının projede gösterilmesi zorunluluğu.
634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası, 5711
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun (5711
sayılı Kanun) ile değişikliğe uğramıştır.[3] Söz konusu değişiklikten önce, kat
mülkiyetine konu olacak ana yapının bağımsız bölümlerine kat irtifakının
kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu
tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payı özgülenmesi öngörülmüştü.[4] 5711
sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten önce bağımsız bölümlerin arsa
paylarının saptanmasında mülkiyet sahibi kişilerin kişisel beyanları yeterli
görülmekteydi.[5] Ancak değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesinde,
ana taşınmazın onaylı (mimari) projesinin ve arsa paylarının bağımsız
bölümlerin her birinin konumu ve yüzölçümüne göre hesaplanan değerinin esas
alınması esası getirilmiştir.[6] Bu sebeple arsa payının, bağımsız bölümün
konum ve büyüklüğe göre objektif bir şekilde tespit edilmesi gereği ortaya
çıkmıştır.[7] Arsa payı binanın mimari proje müellifi mimar tarafından
belirlenecektir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması aşamasında, arsa
payları bu tarihler itibariyle proje müellifi mimar tarafından hesaplanacaktır.
Söz konusu değişiklik ile ve arsa payı hesaplamasının konusunda uzman olan
mimar tarafından yapılmasının amacı arsa paylarının bağımsız bölümlerin
değerleriyle orantısız bir biçimde saptamalarına engel olmaktır.[8] Bu durum
634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde değişiklik yapan 5711 sayılı Kanunun
gerekçesinde de “bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet
sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış
mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu
ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde
tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına
dayalı hak kayıplarının önlenmesi…” düzenlemesi ile açıkça görülmektedir.
634 sayılı kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasının
üçüncü cümlesinde “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis
edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya
azalma sebebiyle değiştirilemez.” denmektedir. Yani yapı projesinin ilk haline
sadık kalarak ve o tarihteki değerlere bağlı olarak arsa paylarının
belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ancak bu uygulama, pratikte bazı
sorunlara da yol açmaktadır. Nitekim Erkan Alpöğünç’ün yazısında belirttiği
gibi[9] tatbikatta proje müellifinin teknik bilgisine göre objektif olarak arsa
payını hesaplaması gerekirken, ender de olsa ticari endişelerle (özellikle
proje müellifinin aynı zamanda müteahhit olduğu hallerde) arsa payını
objektiflikten uzak bir şekilde tespit etmesi halinde, arsa payının
düzeltilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Bu sorun özelikle Kentsel Dönüşüm
nedeniyle binaların dönüştürülmesinde arsa payı oranına dayalı 2/3 çoğunlukla
karar alma nisabı kuralı sebebiyle oldukça önem kazanmıştır.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası ve Unsurları
Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında
yasanın aradığı denklik kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmemiş
olabileceği gibi, sonradan ilave edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla de
pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilir. Bütün bu hallerde “denkleştirme”
veya “arsa paylarının düzeltilmesi” davaları açılacaktır.[10]
Mimari projesine göre ortak yer olması gereken bir yere her
nasılsa pay ayrılmış ve tapuda paydaşlardan biri adına bağımsız bölüm olarak
kaydedilmiş olduğu takdirde de iptal davası açılabilecektir.
Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır.
Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa payının oranı) varlığının tespiti talep
edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus davanın açılması için korunmaya
değer bir güncel yararın bulunması gerektiğidir.
Binanın yıkılması ya da tamamen harap olması durumunda kat
mülkiyeti veya kat irtifakının sona ereceği, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun
“Anayapının Harap Olması” başlıklı 47/1. maddesindeki düzenleme ile hüküm
altına alınmıştır. İlgili madde metni aşağıdadır;
“II – Anayapının harap olması:
Madde 47/1 :Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul
üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.”
Anayapının yıkılması veya tamamen harap olması sonucu kat
irtifakı ve kat mülkiyetinin sona ermesi halinde bu anayapı üzerindeki mülkiyet
haklarının ve yapılacak tasarrufların hangi hükümlere tabi olacağı da aynı
kanunun “Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi” başlıklı 48/2. Maddesinde
düzenlenmiştir. Madde metni aşağıdadır;
“Madde 48/2: Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan
kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük
kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet
esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle
enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.”
Bağımsız bölüm maliklerinin, kat irtifakının ya da kat
mülkiyetinin bulunduğu zamanda sahip oldukları arsa payları, anayapının
yıkımından ya da tamamen harap olmasından sonra da son derece önemlidir.
KMK md. 48/2 uyarınca mevcut arsada artık “paylı mülkiyet”
esaslarının uygulanacağı düzenlenmiştir. Yargıtay’ın bu doğrultuda vermiş
olduğu kararlar mevcuttur. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 03.05.2004
tarih ve 2890 E., 3399 K. sayılı kararında “47. maddenin açık hükmü karşısında
ana yapının tamamının harap olması durumunda kat mülkiyetinin kendiliğinden
kalkacağı, tapuda işlemlerin tamamlanmamasının kat mülkiyetinin devam edeceği
anlamına gelmeyeceği, arsa payları oranında mülkiyetin paylı mülkiyet şeklinde
malik olacakları…” şeklinde hüküm kurulmuştur. Paylı Mülkiyet, bir mal üzerindeki
mülkiyet hakkının, paylı olarak birden çok kimseye ait olması halidir.[11]
Pay oranı, paydaşın, paylı malın yönetiminde söz sahibi olma
durumunu (MK. m. 689), yükleneceği gider, vergi ve sair yükümlülüklerin oranını
(MK. m. 688/2) tayin edeceği gibi, paylı mülkiyetin sona ermesinde veya
satılmasında her bir paydaşın mal veya para olarak eline geçecek şeyi de
belirleyecektir.[12]
Ayrıca 31.05.2012 gün ve 28309 sayılı Resmi Gazetede
yayımlanmış olan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun” ve 15.12.2012 gün ve 28498 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan,
02.07.2013 tarihli,28695 sayılı Resmi
Gazete ile değişik “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında
Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile 25.07.2014 tarihinde,29071 sayılı Resmi
Gazete ” ile getirilen yeni uygulamalar
doğrultusunda bağımsız bölüm maliklerinin sahip oldukları arsa payı oranlarının
gerçeğe uygun olarak tespit edilmesi, eskiye nazaran daha büyük öneme sahip
hale gelmiştir.
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, riskli
yapı olarak tespit edilen ve bu Kanun kapsamında yıkımı gerçekleştirilen
binalar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki arazilerde oluşacak paylı
mülkiyet birliğinde, uygulama işlemleri ve maliklerin taşınmaz üzerinde
bulunacakları uygulama tasarruflarında Medeni Kanunun 692/1. maddesinde
düzenlenen pay ve paydaş birliği yerine 6306 sayılı Kanun ve Uygulama
Yönetmeliğindeki nisaplara göre karar verilebilmektedir.
Örneğin, Medeni Kanunun 691/2. maddesine göre olağan yönetim
sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin
korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde pay ve paydaş
çoğunluğunun aranacağı düzenlenmiştir. Aynı Kanunun 692/1. maddesiyle ise paylı
malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde
kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı
malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasını, oybirliğiyle aksi
kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlanmıştır.
Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6/1. Maddesi ile Medeni Kanunun
uyguladığı çoğunluk değerlerinden veya oybirliğinden farklı olarak şöyle bir
düzenleme yapılmıştır: “…Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi
esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya
birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina
yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve
diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri
oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara
katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç
değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer
paydaşlara açık artırma usulü ile satılır…” Afet riski altındaki binalar ve
arsalar açısından. 6306 sayılı Kanun, Medeni Kanun’a göre hem özel nitelikli
bir Kanun olduğundan, hem de yürürlük tarihinin daha sonra olmasından dolayı bu
tip bina ve taşınmazlarda uygulama 6306 sayılı Kanun’a göre yapılacaktır.
6306 sayılı Kanun’un yukarıda örnek olarak verilen 6/1.
maddesinden de anlaşılacağı üzere 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile
eski bağımsız bölüm maliklerinin sahip oldukları arsa paylarının oranı sahip
oldukları mülkiyet hakkının özünü etkileyecek bir niteliğe sahip olmakta ve
hatta sahip olunan mülkiyetin nev’inin değiştirebilmektedir. Bu nedenle arsa
payının kendi dairesi veya işyeri açısından hatalı olarak belirlendiğini düşünen
bağımsız bölüm sahiplerinin açacağı arsa payı düzeltme davaları önem
kazanmaktadır. Açılacak arsa payı düzeltme davalarının temel unsurlarını da bu
nedenle temel olarak belirlemekte fayda bulunmaktadır.
Davacı
634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca
arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis
edilmediği hallerde, her kat maliki, kat irtifakı sahibi veya onların kanuni
temsilcileri ve yasal mirasçıları, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için
mahkemeye başvurabilir. Arsa paylarının düzenlenmesi talebi doğrudan mülkiyet
hakkı ile bağlantılı olduğundan, dava açma hakkı sadece kat maliklerine veya
kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır.[13] Bu sebeple ana taşınmazda sonradan
kat maliki haline gelen kişilerin de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma
hakları mevcut olacaktır.
Davalı
Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı, binada bulunan
diğer tüm kat maliki veya kat irtifakı sahipleridir. Bu tür bir davada, davacı
olmayan tüm kat maliklerinin ya da kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak
gösterilmesi gerekmektedir.[14] Bir diğer anlatımla, dava sonucu arsa payının
düzeltilmesine karar verilir ise, düzeltme sebebi ile sadece bir bağımsız
bölümün değil, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ve
değişikliklerin tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, davacı
dışında kalan tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak
gösterilmesi veya davada taraf olmaları gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun
uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde
çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer anlatımla, arsa payının
düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme sulh mahkemeleri
olacaktır. Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası
uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer
mahkemesi olacaktır.[15]
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33’e de göre bu Kanunun
uygulamasından kaynaklanan tüm çekişmelerin Sulh Hukuk Mahkemesince
çözümlenmesi gerekir ve bu kural emredici niteliktedir.[16]
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak
olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar,
ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece
açılabilecektir.[17]
Arsa Payı Düzeltilmesi Talebi
Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesinin zorunlu şartı;
arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerlerinin kat irtifakı ya da kat
mülkiyetinin kurulduğu tarihte, gerçek değerleri ile orantısız olarak
belirlenmiş olmasıdır.[18]
634 Sayılı Kanunun 44’üncü Maddesi
634 sayılı Kanunun 44’üncü madde hükmü uyarınca ana
gayrimenkulün üstüne kat ilavesi yapılması veya zemin veya bodrum katlarında
veya arsanın boş kısmında 24’üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin
sonradan yapımı ve ilavesi mümkündür. Bunun için; (i) kat maliklerinin buna
oybirliği ile karar vermesi, (ii) yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere
bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden
ve oybirliği ile tespit edilmesi ve (iii) ilave edilecek yeni bağımsız bölüme
tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle
14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun ana gayrimenkulün bütün
bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil
edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfası ile 13’üncü madde
hükmüne göre bağlantı sağlanmasının şart olduğu belirtilmiştir.
Söz konusu madde (634 sayılı Kanun 44’üncü madde) uyarınca,
yeni yapılan veya ilave edilen yerler için arsa payı değişikliğinin
yapılabilmesi için bir önceki paragrafta bahsedilen şartların gerçekleşmiş
olması gerekir.
Sonuç
Zamanında inşa edilmiş olan binalarda yapım aşamasında
hatalı olarak belirlenmiş olan arsa paylarında değişiklik yapılmasının mümkün
olmasının dayanağı 634 sayılı Kanunun 3. ve 44. maddeleridir. Bunun dışında
eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise, 6100 sayılı Hukuk
Muhakemeleri Kanununun (HMK) 303’üncü maddesi uyarınca kesin hüküm teşkil
etmesi nedeniyle, arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamaz.[19]
Her ne kadar 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten
sonra arsa paylarının belirlenmesi konusundaki sıkıntılar azaltılmış olsa da,
6306 sayılı Kanun hükümleri nedeniyle arsa payları KMK m3’e göre uygun biçimde
paylaştırılmamış ise bina yıkılıp yeniden yapılacağı zaman kat malikleri
mülkiyet hakları açısından büyük hak kayıplarına uğramaktadır. Böyle bir kayba
uğramamak için mülkiyet hakkı sahiplerinin kat mülkiyetine ya da kat irtifakına
geçişlerde arsa payı paylaşımlarına dikkat etmesi gerekmektedir. Ayrıca yeni
bir daire sahibi olacak kişilerin de satıştan önce alacakları bağımsız bölümün
arsa payına dikkat etmesinde yarar vardır.
Netice olarak binalardaki daire veya işyeri sahipleri;
zamanında belirlenen arsa paylarının hatalı olarak belirlendiğini düşünüyorsa,
haklı sebepleri varsa, koşulları uyuyorsa ve iyi niyetli iseler arsa payının
düzeltilmesi davası açmaları gerekmektedir.
[1] Ortak yerlere arsa payı verilmez. (Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu T. 25.05.1968, E. 1697/1-32, K. 1968/319)
[2] “Arsa paylarının düzenlenmesi ve de bağımsız bölümlere
özgülenmesi, kat maliki ya da kat irtifakı sahibinin, bağımsız bölümü ve de ana
taşınmazın üzerindeki yasal hak ve sorumlulukları ile doğrudan bağlantılı
olduğu için, büyük önem teşkil etmektedir.”Mahir Ersin GERMEÇ, “Kat Mülkiyeti
Hukuku”, Seçkin Yayıncılık, 4. Baskı, Ankara, 2011, s.69
[3] Maddenin değişikliğe uğramasına ilişkin 15 Şubat 2005
tarihli hükümet tasarısı gerekçesinde “madde ile kat mülkiyeti ve kat
irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet
sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan
uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız
bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile
orantılı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi
suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ile kat mülkiyetine
geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır” denmektedir.”
Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB
Dergisi 2010(89), s.495
[4] Germeç, a.g.e., s.69
[5] Germeç, a.g.e., s.69
[6] Germeç, a.g.e., s.69
[7] Alpöğünç, a.g.m., s.496
[8] T. Murat PULAK, “Açıklamalı, İçtihatlı, Örnekli, Notlu
Kat Mülkiyeti Kanunu”, Adalet Yayınevi, 6. Baskı, Ankara 2011, s.56
[9] Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması,
Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010 sayı 89
[10] Prof. Dr. Selahhattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti (
Eşya Hukuku II/2) s. 98-99, Filiz Kitabevi
[11] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;255
[12] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;256
[13] Germeç, a.g.e., s.71
[14] Germeç, a.g.e., s.71
[15] HMK m.12; Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki;
“(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya hak sahipliğinde değişikliğe
yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına
ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”
[16] Prof. Dr. Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti (
Eşya Hukuku II/2) s.100, Filiz Kitabevi, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi T.
23.1.1989, E. 198/9902, K.1989/831 ( Yasa, 1989 Aralık, s. 1655).
[17] 3 Mart 2008 Tarihli 18. HD, 2007/9977 E., 2008/2872 K.
[18] 5 Şubat 2009 Tarihli 18. HD, 2008/10404 E., 2009/700,
PULAK, a.g.e., s.54, 634 sayılı Kanun, m.3, f.2, cümle 1; “Kat mülkiyeti ve kat
irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her
birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak
projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça
gösterilmesi suretiyle kurulur.”
