Kiracının, kira parasını zamanında ve tam olarak
ödememesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve kiracıyı
tahliye etme hakkı vardır. Bunun için kiraya veren, kiracısına ihtar
vasıtasıyla süre vermeli ve bu süre içerisinde kiracı borcunu tamamen ya da
kısmen ödemezse kira sözleşmesinin ortadan kalkacak olduğunu belirtecek ve
sonrasında da tahliye davası açabilecektir.
“Kiracıya ihtar” dediğimizde sadece noter
vasıtasıyla ihtar çekmekten oluşmamaktadır.Bu ihtarlardan en yaygın ve işlevsel
olanı birikmiş kira alacağınızı faiziyle talep ettiğiniz icra takibi yoluyla bu
ihtarın yapılması olup,böylece noter masrafından kurtulursunuz. Bu yolda
borçluya icra takibi yoluyla gönderdiğiniz ödeme emrinde 30 günlük sürenin
belirtilmiş olması şarttır. Aksi takdirde açacağınız tahliye davası tehlikeye
girer.
Kiracıya icra takibi yoluyla başvurulmasında,
kiracının kiralanan yerden tahliyesi sonucunu alabilmek için kiracıya “örnek no
13” dediğimiz bir ödeme emri gönderilir ve kiracıya birikmiş kira borcunu ödemesi
için 30 günlük süre verilir. Kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine 7
günlük süre içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Takip kesinleştikten sonra
30 günlük süre başlar. 30 günlük süre içerisinde kiracı kira borcunu kiraya
verene ya da icra dairesine öderse tahliye edilmekten kurtulur. Ancak 30 günlük
süre içerisinde bir ödeme yapmazsa kiraya verenin yetkili İcra Mahkemelerinde
tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirme hakkı doğar. Bu dava olumlu
sonuçlanıp kesinleşince, kiraya veren, kiracısı aleyhine icra takibi başlattığı
icra dairesindeki dosya ile icra memurları ile birlikte giderek kiracısını
mülkünden çıkarabilir. Bu şekilde tahliyeye “temerrüt nedeniyle tahliye”
diyoruz.
Yukarıda belirttiğim, tahliyeye yönelik yollardan
biriydi. İkinci bir yol daha var. O da “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.” Bu,
birincisinden daha teknik bir durumdur ve kira sözleşmesinde kira başlangıç
tarihi olarak yazılmış tarihin önemi büyüktür. Çünkü bir kira yılı içerisinde 2
haklı ihtardan bahsettiğimiz zaman biz 1 kira yılını o kira başlangıç tarihine
göre belirleriz. Mesela; kira sözleşmesinde yazılı kira başlangıç tarihi
25.05.2016 ise 25.05.2017 tarihi bir kira yılının bitimidir.
Yukarıda anlattığımız ilk tahliye yoluyla ilgili
olarak kiracı, kendisine verdiğiniz 30 günlük süre içerisinde, birikmiş kira
borcunu ödemezse 30 günün sonunda İcra Mahkemesinde dava açabiliyordunuz. Peki
ya 30 günlük süre içerisinde öderse? O zaman işte dediğimiz bu ikinci yolla
devam edebilirsiniz. Çünkü her ne kadar 30 günlük süre içerisinde birikmiş kira
borcunu ödemiş olsa da kendisine 1 haklı ihtar yapılmış olacaktır. Kiracınızı
tahliye için ise ikinci bir haklı ihtara daha ihtiyacınız olacaktır. Bir kira
yılı içerisinde ilk haklı ihtarınızdan sonra kiracınız yeniden ödemede gecikme
yaparsa 2. haklı ihtar için yeniden icra takibi yoluyla kendisine başvurarak
yine yukarıda anlattığımız gibi kendisine “örnek no 13” göndererek 30 günlük
süre vereceksiniz ve artık 30 günlük süre içerisinde ödeyip ödememesi değil,
önemli olan bu ödeme emrinin kiracıya ulaşma (tebliğ edilme) tarihine kadar
birikmiş kira bedelini ödememiş olması yani ikinci haklı ihtarın kendisine
gönderilmiş olması olacaktır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için dikkat
edilmesi gereken nokta ise, bu iki haklı ihtarın kiracıya 1 kira yılı
içerisinde yapılmış olmasıdır. Yani mesela yukarıda belirttiğim örnek tarih
olarak 25.05.2016– 25.05.2017 tarihleri arasında kiracıya iki haklı ihtarın
yapılmış olmasıdır önemli olan. (tahliye edebilmek için)
Yine iki haklı ihtarla tahliye davası açabilmek için
büyük önem arz eden konulardan biri de kira sözleşmesinde “muacceliyet şartı”
bulunmamasıydı. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesi ile birlikte
kira sözleşmelerine konulan “muacceliyet şartı"nın, Türk Borçlar Kanunu
ile gelen "kiracı aleyhine düzenleme yasağı” nedeniyle geçersiz olacağı
düzenlenmiştir. Ancak yine de eğer kiracı, Türk Ticaret Kanunu
kapsamında"tacir" sayılan kişilerden ise ya da ortada bir “işyeri
kirası” mevcut ise Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesi ile ilgili olarak,
1 Temmuz 2012'den itibaren 5 yıl süre boyunca “kiracı aleyhine düzenleme
yasağı” maddesi tacir olarak nitelenen kişilere ve işyeri kiralarına
uygulanmayacağı için bu süre içinde kira sözleşmelerine konulmuş muacceliyet şartı,
“sözleşme serbestisi” kapsamında geçerli olmaya devam edecektir. Bu durumda
tacir sayılan kiracılar ve işyeri kiraları için, 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye koşullarının
oluşmamasının önüne geçmek adına bu şartı kira sözleşmelerine koymamalarını
tavsiye ederiz.
En sonunda da, aynı kira yılı içerisinde iki haklı
ihtar gönderdiğiniz kiracınızın tahliyesi için tahliye davası açma safhası
geliyor. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davaları ise icra
mahkemelerinde değil sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Bu davanın açılma
süresi de önemlidir. Bu davanın mutlaka ve mutlaka kira süresinin bitiminden
itibaren 1 aylık süre içerisinde açılmış olması gerekir. Aksi halde sonuç
alamazsınız ve bir sonraki kira yılını beklemek durumunda kalırsınız.
