Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir? TBK'ya Göre Haklı Tahliye Sebepleri

Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar mahkemelerin iş yükünün büyük bir kısmını oluşturuyor. Toplumda yaygın olan "Kira sözleşmesi bitti, kiracımı çıkarabilirim" düşüncesi hukuken yanlıştır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir ve sadece kanunda sınırlı sayıda sayılan sebepler varsa tahliyeye izin verir.

Bu yazımızda, ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda ve nasıl tahliye edebileceğini, güncel Yargıtay uygulamaları ışığında inceledik.

1. Tahliye Taahhütnamesi (En Hızlı Yöntem)

Ev sahiplerinin elindeki en güçlü koz, geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesidir. Eğer kiracı, evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmişse, ev sahibi bu tarihe dayanarak tahliye işlemi başlatabilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmamış olmalıdır. Sözleşmeden sonraki bir tarihte (örneğin evi tuttuktan 1 ay sonra) verilmelidir.

Tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmazsa, 1 ay içinde icra takibi veya dava açılmalıdır.

2. Ev Sahibinin veya Yakınlarının İhtiyacı (Gereksinim)

Mülk sahibi; kendisinin, eşinin, alt soyunun (çocuk/torun), üst soyunun (anne/baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350).

Önemli Uyarı: İhtiyaç sebebiyle kiracı çıkarılırsa, o mülk 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Kiralanırsa, eski kiracıya tazminat ödenmesi gerekir. Ayrıca ihtiyacın "gerçek ve samimi" olması şarttır.

3. İki Haklı İhtar Çekilmesi

Bir kira dönemi içerisinde (genellikle 1 yıl), kiracı kirasını ödemediği için iki farklı ayda noterden iki haklı ihtarname gönderilirse, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.

İhtarların aynı kira yılında olması gerekir.

İhtarnamelerin hukuki prosedüre tam uygun olması şarttır.

4. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Kanun koyucu, kira ilişkisinin sonsuza kadar süremeyeceğini öngörmüştür. Kiracı, 10 uzama yılını doldurmuşsa, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin (ihtiyaç vs. olmadan) kiracıyı tahliye edebilir.

Bunun için 10 yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

5. Yeni Malikin İhtiyacı

İçinde kiracı olan bir evi satın alan yeni ev sahibi, eğer evi kendi kullanacaksa; tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Dikkat: Dava Açmadan Önce "Arabuluculuk" Şart!

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan mahkemeye verilen dilekçeler, "dava şartı yokluğu" nedeniyle reddedilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı düzenli ödüyor, yine de çıkarabilir miyim?

Eğer 10 yılı doldurmamışsa ve elinizde tahliye taahhütnamesi yoksa; sadece "ihtiyaç" veya "esaslı tadilat" gibi kanuni sebeplerle çıkarabilirsiniz. Keyfi tahliye mümkün değildir.

Oğlum Almanya'dan gelecek diyerek kiracı çıkarılır mı?

Evet, bu bir ihtiyaç sebebidir. Ancak mahkemede oğlunuzun dönüşünün kesin olduğunu (bilet, iş sözleşmesi vb.) ispatlamanız ve evin boş kalması durumunda 3 yıl başkasına kiraya vermemeniz gerekir.

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Tahliye süreçleri süreye ve usule sıkı sıkıya bağlıdır. Hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul avukatından destek alınız.