1 Haziran 2017 Perşembe

Kiracının kirasını ödememe hali ve tahliye prosedürü

Kiracının, kira parasını zamanında ve tam olarak ödememesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve kiracıyı tahliye etme hakkı vardır. Bunun için kiraya veren, kiracısına ihtar vasıtasıyla süre vermeli ve bu süre içerisinde kiracı borcunu tamamen ya da kısmen ödemezse kira sözleşmesinin ortadan kalkacak olduğunu belirtecek ve sonrasında da tahliye davası açabilecektir.

“Kiracıya ihtar” dediğimizde sadece noter vasıtasıyla ihtar çekmekten oluşmamaktadır.Bu ihtarlardan en yaygın ve işlevsel olanı birikmiş kira alacağınızı faiziyle talep ettiğiniz icra takibi yoluyla bu ihtarın yapılması olup,böylece noter masrafından kurtulursunuz. Bu yolda borçluya icra takibi yoluyla gönderdiğiniz ödeme emrinde 30 günlük sürenin belirtilmiş olması şarttır. Aksi takdirde açacağınız tahliye davası tehlikeye girer.

Kiracıya icra takibi yoluyla başvurulmasında, kiracının kiralanan yerden tahliyesi sonucunu alabilmek için kiracıya “örnek no 13” dediğimiz bir ödeme emri gönderilir ve kiracıya birikmiş kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre verilir. Kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine 7 günlük süre içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Takip kesinleştikten sonra 30 günlük süre başlar. 30 günlük süre içerisinde kiracı kira borcunu kiraya verene ya da icra dairesine öderse tahliye edilmekten kurtulur. Ancak 30 günlük süre içerisinde bir ödeme yapmazsa kiraya verenin yetkili İcra Mahkemelerinde tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirme hakkı doğar. Bu dava olumlu sonuçlanıp kesinleşince, kiraya veren, kiracısı aleyhine icra takibi başlattığı icra dairesindeki dosya ile icra memurları ile birlikte giderek kiracısını mülkünden çıkarabilir. Bu şekilde tahliyeye “temerrüt nedeniyle tahliye” diyoruz.

Yukarıda belirttiğim, tahliyeye yönelik yollardan biriydi. İkinci bir yol daha var. O da “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.” Bu, birincisinden daha teknik bir durumdur ve kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihi olarak yazılmış tarihin önemi büyüktür. Çünkü bir kira yılı içerisinde 2 haklı ihtardan bahsettiğimiz zaman biz 1 kira yılını o kira başlangıç tarihine göre belirleriz. Mesela; kira sözleşmesinde yazılı kira başlangıç tarihi 25.05.2016 ise 25.05.2017 tarihi bir kira yılının bitimidir.

Yukarıda anlattığımız ilk tahliye yoluyla ilgili olarak kiracı, kendisine verdiğiniz 30 günlük süre içerisinde, birikmiş kira borcunu ödemezse 30 günün sonunda İcra Mahkemesinde dava açabiliyordunuz. Peki ya 30 günlük süre içerisinde öderse? O zaman işte dediğimiz bu ikinci yolla devam edebilirsiniz. Çünkü her ne kadar 30 günlük süre içerisinde birikmiş kira borcunu ödemiş olsa da kendisine 1 haklı ihtar yapılmış olacaktır. Kiracınızı tahliye için ise ikinci bir haklı ihtara daha ihtiyacınız olacaktır. Bir kira yılı içerisinde ilk haklı ihtarınızdan sonra kiracınız yeniden ödemede gecikme yaparsa 2. haklı ihtar için yeniden icra takibi yoluyla kendisine başvurarak yine yukarıda anlattığımız gibi kendisine “örnek no 13” göndererek 30 günlük süre vereceksiniz ve artık 30 günlük süre içerisinde ödeyip ödememesi değil, önemli olan bu ödeme emrinin kiracıya ulaşma (tebliğ edilme) tarihine kadar birikmiş kira bedelini ödememiş olması yani ikinci haklı ihtarın kendisine gönderilmiş olması olacaktır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için dikkat edilmesi gereken nokta ise, bu iki haklı ihtarın kiracıya 1 kira yılı içerisinde yapılmış olmasıdır. Yani mesela yukarıda belirttiğim örnek tarih olarak 25.05.2016– 25.05.2017 tarihleri arasında kiracıya iki haklı ihtarın yapılmış olmasıdır önemli olan. (tahliye edebilmek için)

Yine iki haklı ihtarla tahliye davası açabilmek için büyük önem arz eden konulardan biri de kira sözleşmesinde “muacceliyet şartı” bulunmamasıydı. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesi ile birlikte kira sözleşmelerine konulan “muacceliyet şartı"nın, Türk Borçlar Kanunu ile gelen "kiracı aleyhine düzenleme yasağı” nedeniyle geçersiz olacağı düzenlenmiştir. Ancak yine de eğer kiracı, Türk Ticaret Kanunu kapsamında"tacir" sayılan kişilerden ise ya da ortada bir “işyeri kirası” mevcut ise Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesi ile ilgili olarak, 1 Temmuz 2012'den itibaren 5 yıl süre boyunca “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” maddesi tacir olarak nitelenen kişilere ve işyeri kiralarına uygulanmayacağı için bu süre içinde kira sözleşmelerine konulmuş muacceliyet şartı, “sözleşme serbestisi” kapsamında geçerli olmaya devam edecektir. Bu durumda tacir sayılan kiracılar ve işyeri kiraları için,  2 haklı ihtar nedeniyle tahliye koşullarının oluşmamasının önüne geçmek adına bu şartı kira sözleşmelerine koymamalarını tavsiye ederiz.

En sonunda da, aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderdiğiniz kiracınızın tahliyesi için tahliye davası açma safhası geliyor. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davaları ise icra mahkemelerinde değil sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Bu davanın açılma süresi de önemlidir. Bu davanın mutlaka ve mutlaka kira süresinin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde açılmış olması gerekir. Aksi halde sonuç alamazsınız ve bir sonraki kira yılını beklemek durumunda kalırsınız.

KARŞILIKSIZ ÇEK ŞİKAYETİ HAKKINDA GENEL BİLGİ

 Çek Kanunun 5. maddesi gereğince karşılıksız çek suçundan dolayı açılan davalar icra mahkemesinde görülür ve İcra ve İflas Kanununun 347....