18 Aralık 2017 Pazartesi

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Unsurları

Binada bulunan maliklerden biri, arsa payının hatalı belirlendiğini düşünerek; arsa payının düzeltilmesini isteyebilir. Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı KMK) 3’üncü ve de 44’üncü maddesidir. Esas olarak arsa payı değiştirilmesi (ya da düzeltilmesi) 3’üncü madde çerçevesinde yapılmaktadır. Söz konusu madde; “(1) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (2) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (3) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

 3’üncü maddenin metninde adı geçen 44’üncü madde ise aynı maddede yer alan kuralın istisnasıdır. 44’üncü madde ise şu şekilde düzenlenmiştir; “(1) Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; şarttır. (2) Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. (3) Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.”



Bu makalede ilk olarak arsa payı kavramı açıklanacak ve arsa payının belirlenmesi üzerinde durulacaktır. Daha sonra, arsa payı düzeltilmesi davası (44’üncü madde istisnası ile beraber), söz konusu davanın kabul edilebilme şartı incelenecektir.



Arsa Payı Kavramı

634 sayılı Kanunun 2’nci maddesinin d bendi uyarınca bir arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına “arsa payı” denilmektedir. Arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olabilir. Ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir.[1]



Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanununun düzenlemesi açısından kat mülkiyeti ve kat irtifakının ayrılmaz bir unsurudur. Bunu da 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak olduğunu belirtmesinden ve aynı Kanunun 5’inci maddesinin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarında yer alan “(2) Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz, (3) Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. (4) Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar” şeklinde düzenlemeden anlamak mümkündür.  Aksi bir görüş olarak Tekinay’a göre ise arsa payı kavramı isabetli değildir. Zira paylara ayrılan “arsa” olmayıp “mülkiyet”tir.



Arsa Payı Belirlenmesi

Arsa payının belirlenmesiyle birlikte bir apartmanda oluşan daire veya işyerleri şeklindeki bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı da belirlenmiş olacaktır ve buna bağlı olarak da kat mülkiyetinden doğan hakları da arsa payı oranında bağımsız bölüm sahibi kullanacaktır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6’ıncı maddesinin birinci fıkrasında yapının yeniden değerlendirilmesine bağımsız bölüm sahipleri sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar verebilecekleri belirtilmiştir. Dolayısıyla kişilerin yapı ile ilgili gerek 634 sayılı Kanun gerekse 6306 sayılı Kanun kapsamında sahip oldukları hak ve yükümlülükleri kullanmaları arsa payları ile orantılıdır. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi önemlidir.[2] Arsa payı özgülenmesinin önemi 634 sayılı Kanunun çeşitli maddelerinden de anlaşılabilir.



634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasında kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlanmıştır. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise, kat mülkiyeti ve kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı belirtilmiştir. Böylece arsa payının belirlenmesinde iki temel esas kabul edilmiştir. Birincisi arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre belirlenmesi, ikincisi arsa paylarının projede gösterilmesi zorunluluğu.



634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun (5711 sayılı Kanun) ile değişikliğe uğramıştır.[3] Söz konusu değişiklikten önce, kat mülkiyetine konu olacak ana yapının bağımsız bölümlerine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payı özgülenmesi öngörülmüştü.[4] 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten önce bağımsız bölümlerin arsa paylarının saptanmasında mülkiyet sahibi kişilerin kişisel beyanları yeterli görülmekteydi.[5] Ancak değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesinde, ana taşınmazın onaylı (mimari) projesinin ve arsa paylarının bağımsız bölümlerin her birinin konumu ve yüzölçümüne göre hesaplanan değerinin esas alınması esası getirilmiştir.[6] Bu sebeple arsa payının, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğe göre objektif bir şekilde tespit edilmesi gereği ortaya çıkmıştır.[7] Arsa payı binanın mimari proje müellifi mimar tarafından belirlenecektir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması aşamasında, arsa payları bu tarihler itibariyle proje müellifi mimar tarafından hesaplanacaktır. Söz konusu değişiklik ile ve arsa payı hesaplamasının konusunda uzman olan mimar tarafından yapılmasının amacı arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız bir biçimde saptamalarına engel olmaktır.[8] Bu durum 634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde değişiklik yapan 5711 sayılı Kanunun gerekçesinde de “bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi…” düzenlemesi ile açıkça görülmektedir.



634 sayılı kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasının üçüncü cümlesinde “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” denmektedir. Yani yapı projesinin ilk haline sadık kalarak ve o tarihteki değerlere bağlı olarak arsa paylarının belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ancak bu uygulama, pratikte bazı sorunlara da yol açmaktadır. Nitekim Erkan Alpöğünç’ün yazısında belirttiği gibi[9] tatbikatta proje müellifinin teknik bilgisine göre objektif olarak arsa payını hesaplaması gerekirken, ender de olsa ticari endişelerle (özellikle proje müellifinin aynı zamanda müteahhit olduğu hallerde) arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde tespit etmesi halinde, arsa payının düzeltilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Bu sorun özelikle Kentsel Dönüşüm nedeniyle binaların dönüştürülmesinde arsa payı oranına dayalı 2/3 çoğunlukla karar alma nisabı kuralı sebebiyle oldukça önem kazanmıştır.



Arsa Payı Düzeltilmesi Davası ve Unsurları

Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında yasanın aradığı denklik kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmemiş olabileceği gibi, sonradan ilave edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla de pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilir. Bütün bu hallerde “denkleştirme” veya “arsa paylarının düzeltilmesi” davaları açılacaktır.[10]



Mimari projesine göre ortak yer olması gereken bir yere her nasılsa pay ayrılmış ve tapuda paydaşlardan biri adına bağımsız bölüm olarak kaydedilmiş olduğu takdirde de iptal davası açılabilecektir.



Arsa payı düzeltmesi davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla bu davada bir hakkın (arsa payının oranı) varlığının tespiti talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus davanın açılması için korunmaya değer bir güncel yararın bulunması gerektiğidir.



Binanın yıkılması ya da tamamen harap olması durumunda kat mülkiyeti veya kat irtifakının sona ereceği, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun “Anayapının Harap Olması” başlıklı 47/1. maddesindeki düzenleme ile hüküm altına alınmıştır. İlgili madde metni aşağıdadır;



“II – Anayapının harap olması:



Madde 47/1 :Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.”



Anayapının yıkılması veya tamamen harap olması sonucu kat irtifakı ve kat mülkiyetinin sona ermesi halinde bu anayapı üzerindeki mülkiyet haklarının ve yapılacak tasarrufların hangi hükümlere tabi olacağı da aynı kanunun “Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi” başlıklı 48/2. Maddesinde düzenlenmiştir. Madde metni aşağıdadır;



“Madde 48/2: Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.”



Bağımsız bölüm maliklerinin, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin bulunduğu zamanda sahip oldukları arsa payları, anayapının yıkımından ya da tamamen harap olmasından sonra da son derece önemlidir.



KMK md. 48/2 uyarınca mevcut arsada artık “paylı mülkiyet” esaslarının uygulanacağı düzenlenmiştir. Yargıtay’ın bu doğrultuda vermiş olduğu kararlar mevcuttur. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 03.05.2004 tarih ve 2890 E., 3399 K. sayılı kararında “47. maddenin açık hükmü karşısında ana yapının tamamının harap olması durumunda kat mülkiyetinin kendiliğinden kalkacağı, tapuda işlemlerin tamamlanmamasının kat mülkiyetinin devam edeceği anlamına gelmeyeceği, arsa payları oranında mülkiyetin paylı mülkiyet şeklinde malik olacakları…” şeklinde hüküm kurulmuştur. Paylı Mülkiyet, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının, paylı olarak birden çok kimseye ait olması halidir.[11]



Pay oranı, paydaşın, paylı malın yönetiminde söz sahibi olma durumunu (MK. m. 689), yükleneceği gider, vergi ve sair yükümlülüklerin oranını (MK. m. 688/2) tayin edeceği gibi, paylı mülkiyetin sona ermesinde veya satılmasında her bir paydaşın mal veya para olarak eline geçecek şeyi de belirleyecektir.[12]



Ayrıca 31.05.2012 gün ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmış olan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ve 15.12.2012 gün ve 28498 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, 02.07.2013 tarihli,28695 sayılı  Resmi Gazete ile değişik “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile 25.07.2014 tarihinde,29071 sayılı Resmi Gazete  ” ile getirilen yeni uygulamalar doğrultusunda bağımsız bölüm maliklerinin sahip oldukları arsa payı oranlarının gerçeğe uygun olarak tespit edilmesi, eskiye nazaran daha büyük öneme sahip hale gelmiştir.



6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, riskli yapı olarak tespit edilen ve bu Kanun kapsamında yıkımı gerçekleştirilen binalar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki arazilerde oluşacak paylı mülkiyet birliğinde, uygulama işlemleri ve maliklerin taşınmaz üzerinde bulunacakları uygulama tasarruflarında Medeni Kanunun 692/1. maddesinde düzenlenen pay ve paydaş birliği yerine 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğindeki nisaplara göre karar verilebilmektedir.



Örneğin, Medeni Kanunun 691/2. maddesine göre olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde pay ve paydaş çoğunluğunun aranacağı düzenlenmiştir. Aynı Kanunun 692/1. maddesiyle ise paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılmasını, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlanmıştır.



Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6/1. Maddesi ile Medeni Kanunun uyguladığı çoğunluk değerlerinden veya oybirliğinden farklı olarak şöyle bir düzenleme yapılmıştır: “…Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır…” Afet riski altındaki binalar ve arsalar açısından. 6306 sayılı Kanun, Medeni Kanun’a göre hem özel nitelikli bir Kanun olduğundan, hem de yürürlük tarihinin daha sonra olmasından dolayı bu tip bina ve taşınmazlarda uygulama 6306 sayılı Kanun’a göre yapılacaktır.



6306 sayılı Kanun’un yukarıda örnek olarak verilen 6/1. maddesinden de anlaşılacağı üzere 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile eski bağımsız bölüm maliklerinin sahip oldukları arsa paylarının oranı sahip oldukları mülkiyet hakkının özünü etkileyecek bir niteliğe sahip olmakta ve hatta sahip olunan mülkiyetin nev’inin değiştirebilmektedir. Bu nedenle arsa payının kendi dairesi veya işyeri açısından hatalı olarak belirlendiğini düşünen bağımsız bölüm sahiplerinin açacağı arsa payı düzeltme davaları önem kazanmaktadır. Açılacak arsa payı düzeltme davalarının temel unsurlarını da bu nedenle temel olarak belirlemekte fayda bulunmaktadır.



Davacı

634 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki, kat irtifakı sahibi veya onların kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa paylarının düzenlenmesi talebi doğrudan mülkiyet hakkı ile bağlantılı olduğundan, dava açma hakkı sadece kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır.[13] Bu sebeple ana taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişilerin de arsa paylarının düzeltilmesi davası açma hakları mevcut olacaktır.



Davalı

Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı, binada bulunan diğer tüm kat maliki veya kat irtifakı sahipleridir. Bu tür bir davada, davacı olmayan tüm kat maliklerinin ya da kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir.[14] Bir diğer anlatımla, dava sonucu arsa payının düzeltilmesine karar verilir ise, düzeltme sebebi ile sadece bir bağımsız bölümün değil, diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ve değişikliklerin tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, davacı dışında kalan tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi veya davada taraf olmaları gerekir.



Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini hükme bağlamıştır. Bir diğer anlatımla, arsa payının düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davada görevli mahkeme sulh mahkemeleri olacaktır. Yetkili mahkeme ise HMK’nun 12’nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.[15]



Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33’e de göre bu Kanunun uygulamasından kaynaklanan tüm çekişmelerin Sulh Hukuk Mahkemesince çözümlenmesi gerekir ve bu kural emredici niteliktedir.[16]



Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilecektir.[17]



Arsa Payı Düzeltilmesi Talebi

Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesinin zorunlu şartı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerlerinin kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte, gerçek değerleri ile orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır.[18]



634 Sayılı Kanunun 44’üncü Maddesi

634 sayılı Kanunun 44’üncü madde hükmü uyarınca ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24’üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi mümkündür. Bunun için; (i) kat maliklerinin buna oybirliği ile karar vermesi, (ii) yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliği ile tespit edilmesi ve (iii) ilave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle 14’üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfası ile 13’üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanmasının şart olduğu belirtilmiştir.



Söz konusu madde (634 sayılı Kanun 44’üncü madde) uyarınca, yeni yapılan veya ilave edilen yerler için arsa payı değişikliğinin yapılabilmesi için bir önceki paragrafta bahsedilen şartların gerçekleşmiş olması gerekir.



Sonuç

Zamanında inşa edilmiş olan binalarda yapım aşamasında hatalı olarak belirlenmiş olan arsa paylarında değişiklik yapılmasının mümkün olmasının dayanağı 634 sayılı Kanunun 3. ve 44. maddeleridir. Bunun dışında eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 303’üncü maddesi uyarınca kesin hüküm teşkil etmesi nedeniyle, arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamaz.[19]



Her ne kadar 5711 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesi konusundaki sıkıntılar azaltılmış olsa da, 6306 sayılı Kanun hükümleri nedeniyle arsa payları KMK m3’e göre uygun biçimde paylaştırılmamış ise bina yıkılıp yeniden yapılacağı zaman kat malikleri mülkiyet hakları açısından büyük hak kayıplarına uğramaktadır. Böyle bir kayba uğramamak için mülkiyet hakkı sahiplerinin kat mülkiyetine ya da kat irtifakına geçişlerde arsa payı paylaşımlarına dikkat etmesi gerekmektedir. Ayrıca yeni bir daire sahibi olacak kişilerin de satıştan önce alacakları bağımsız bölümün arsa payına dikkat etmesinde yarar vardır.



Netice olarak binalardaki daire veya işyeri sahipleri; zamanında belirlenen arsa paylarının hatalı olarak belirlendiğini düşünüyorsa, haklı sebepleri varsa, koşulları uyuyorsa ve iyi niyetli iseler arsa payının düzeltilmesi davası açmaları gerekmektedir.





[1] Ortak yerlere arsa payı verilmez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 25.05.1968, E. 1697/1-32, K. 1968/319)



[2] “Arsa paylarının düzenlenmesi ve de bağımsız bölümlere özgülenmesi, kat maliki ya da kat irtifakı sahibinin, bağımsız bölümü ve de ana taşınmazın üzerindeki yasal hak ve sorumlulukları ile doğrudan bağlantılı olduğu için, büyük önem teşkil etmektedir.”Mahir Ersin GERMEÇ, “Kat Mülkiyeti Hukuku”, Seçkin Yayıncılık, 4. Baskı, Ankara, 2011, s.69



[3] Maddenin değişikliğe uğramasına ilişkin 15 Şubat 2005 tarihli hükümet tasarısı gerekçesinde “madde ile kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile orantılı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi ile kat mülkiyetine geçişte yazılı istem zorunluluğunun kaldırılması amaçlanmıştır” denmektedir.” Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010(89), s.495



[4] Germeç, a.g.e., s.69



[5] Germeç, a.g.e., s.69



[6] Germeç, a.g.e., s.69



[7] Alpöğünç, a.g.m., s.496



[8] T. Murat PULAK, “Açıklamalı, İçtihatlı, Örnekli, Notlu Kat Mülkiyeti Kanunu”, Adalet Yayınevi, 6. Baskı, Ankara 2011, s.56



[9] Erkan Alpöğünç, Arsa Payı Kavramı, Önemi, Hesaplanması, Düzeltme Davası, TBB Dergisi 2010 sayı 89



[10] Prof. Dr. Selahhattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti ( Eşya Hukuku II/2) s. 98-99, Filiz Kitabevi



[11] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;255



[12] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir; eşya hukuku, syf;256



[13] Germeç, a.g.e., s.71



[14] Germeç, a.g.e., s.71



[15] HMK m.12; Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki; “(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”



[16] Prof. Dr. Selahattin Sulhi TEKİNAY, Kat Mülkiyeti ( Eşya Hukuku II/2) s.100, Filiz Kitabevi, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi T. 23.1.1989, E. 198/9902, K.1989/831 ( Yasa, 1989 Aralık, s. 1655).



[17] 3 Mart 2008 Tarihli 18. HD, 2007/9977 E., 2008/2872 K.



[18] 5 Şubat 2009 Tarihli 18. HD, 2008/10404 E., 2009/700, PULAK, a.g.e., s.54, 634 sayılı Kanun, m.3, f.2, cümle 1; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.”

10 Aralık 2017 Pazar

KARŞILIKSIZ ÇEK ŞİKAYETİ HAKKINDA GENEL BİLGİ

 Çek Kanunun 5. maddesi gereğince karşılıksız çek suçundan dolayı açılan davalar icra mahkemesinde görülür ve İcra ve İflas Kanununun 347. maddesi uygulanır ve dolayısıyla çek hakkında karşılıksız işlem yapıldıktan sonra icra mahkemesine yapılacak şikayetin fiilin öğrenildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde fiilin işlendiği tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekmektedir.

6102 S. TTK 796. madde

III - Ödeme için ibraz

1. Genel olarak

(1) Bir çek, düzenlendiği yerde ödenecekse on gün; düzenlendiği yerden başka bir yerde ödenecekse

bir ay içinde muhataba ibraz edilmelidir.

(2) Ödeneceği ülkeden başka bir ülkede düzenlenen çek, düzenlenme yeri ile ödeme yeri aynı kıtada ise bir ay ve ayrı

kıtalarda ise üç ay içinde muhataba ibraz edilmelidir. Bu bakımdan, bir Avrupa ülkesinde düzenlenip de Akdenize sahili

bulunan bir ülkede ödenecek olan ve aynı şekilde Akdenize sahili olan bir ülkede düzenlenip bir Avrupa ülkesinde ödenmesi

gereken çekler aynı kıtada düzenlenmiş ve ödenmesi şart kılınmış sayılır.


(3) Birinci ve ikinci fıkralarda yazılı süreler, çekte yazılı olan düzenlenme tarihinin ertesi günü başlar.



İLERİ KEŞİDE TARİHLİ ÇEKLERDE , KEŞİDE TARİHİNDEN ÖNCE ÇEKİN İBRAZI HALİNDE ŞİKAYET TARİHİ

Çek Kanunu geçici madde 3/f.5 hükmü şöyledir: 31/12/2017 tarihine kadar, üzerinde yazılı düzenleme tarihinden önce çekin ödenmek için muhatap bankaya ibrazı geçersizdir.

31/12/2017 tarihinden sonra, ise Çek Kanunu geçici 3. maddesi değil yine aynı kanunun  3. maddesi uygulanacaktır.

Çek Kanunu'nun 3/f.8 maddesi :  "Üzerinde yazılı bulunan düzenleme tarihinden önce ibraz edilen çekin karşılığının (eski) Türk Ticaret Kanununun 707 nci maddesi (Yeni TTK 795’. madde) uyarınca kısmen veya tamamen ödenmemiş olması hâlinde, bu çekle ilgili olarak hukukî takip yapılamaz. İleri düzenleme tarihli çekle ilgili olarak hukukî takip yapılabilmesi için, çekin üzerindeki düzenleme tarihine göre kanunî ibraz süresi içinde bankaya ibraz edilmesi ve karşılıksızdır işlemine tabi tutulması şarttır. " şeklindedir.

Çek Kanunu'nun 3/f.8 maddesi,  düzenleme tarihinden önce ibraz edilen çekler açısından sadece takip yapılabilmesini yasaklamış olup, karşılıksızdır işlemi yapılması, başvuru haklarının kullanılmasını  yasaklayıcı açık bir hüküm koymamıştır. Buna göre düzenleme tarihinden önce ibraz edilen çek açısından keşide tarihi beklemeksizin şikayet yoluna başvurularak  karşılıksız çek nedeniyle cezalandırma ve keşideciye çek düzenleme yasağı getirilmesini isteyebileyeceği düşünülebilir ise de Çek Kanunun 5/1. maddesi açıkça "üzerinde yazılı bulunan düzenleme tarihine göre kanuni ibraz süresi içinde ibrazında, çekle ilgili olarak “karşılıksızdır” işlemi yapılmasına sebebiyet veren kişi hakkında," şeklinde düzenleme getirdiğinden karşılıksız çek şikayeti için illaki yeniden "üzerinde yazılı bulunan düzenleme tarihine göre kanuni ibraz süresi içinde ibrazı gerekecek ve suç bu aşamada oluşacağı için şikayet süresi de bu aşamada başlayacaktır.

 Şikayet yeri neresidir?


Çek Kanunu’nun “Ceza sorumluluğu, çek düzenleme ve çek hesabı açma yasağı” başlıklı 5. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesine göre; “Bu davalar, çekin tahsil için bankaya ibraz edildiği veya çek hesabının açıldığı banka şubesinin bulunduğu yer ya da hesap sahibinin yahut şikayetçinin yerleşim yeri mahkemesinde görülür”. Şikayetçi hamile yer konusunda seçim hakkı tanınmış olup, hamilin çeki tahsil etmek üzere ibraz ettiği veya çek hesabının açıldığı banka şubesinin bulunduğu yer veya hesap sahibinin veya kendisinin ikametgahının bulunduğu yer icra mahkemesine şikayetini bildirmesi gerekmektedir.

 Şikayet süresi nedir?

Karşılıksız çek suçunda şikayet süresi, Çek Kanunu m.5/1’in atfı ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.347’ye göre belirlenecektir. “Şikayet süresi” başlıklı İcra ve İflas Kanunu m.347’ye göre; “Bu bapta yer alan fiillerden dolayı şikayet hakkı, fiilin öğrenildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde fiilin işlendiği tarihten itibaren bir yıl geçmekle düşer”. Kanun koyucu karşılıksız çek suçunun takibini şikayete bağlı tutmuştur. Ancak bu şikayet süresi ile ilgili Türk Ceza Kanunu m.73/1’de yer alan fiilin ve failin kim olduğunun bilindiği veya öğrenildiği günden itibaren başlayacak altı aylık şikayet süresi değil, İcra ve İflas Kanunu m.347’de düzenlenen üç aylık ve her durumda bir yıllık şikayet süresi uygulanacak, şikayet hakkına sahip olan bu süreye riayet etmediği takdirde şikayet hakkı düşecek, yani mahkeme tarafından şikayet hakkının kaybedildiği re’sen dikkate alınacaktır.

Çek şikayetinde aranacak süre; fiilin, yani çekin karşılıksız kaldığının öğrenilmesi ile başlayacak, işin doğası gereği fail durumunda olan keşideci zaten bilineceğinden, “faili bilme” unsuru önem taşımayacaktır. Üç aylık ve bir yıllık sürelerin başlangıcı, öğrenme veya “karşılıksız” işleminin yapılma anından itibaren geçecek üç ay ve bir yılın sonunda bitecektir. Şikayetçi çekin karşılıksız kaldığını öğrendiği anda üç aylık şikayet süresi başlayacak ve bir yılın dolması beklenmeyecektir. Bir yıl, ayrıca bir bilme aranmaksızın şikayet hakkının tükenmesi için öngörülen nihai süredir. Belirtmeliyiz ki; karşılıksız çek keşide etme suçunda bir yıllık süre uzun olup, bu konuda üç veya altı aylık şikayet sürelerinin benimsenmesi daha isabetli olur.

17 Kasım 2017 Cuma

Haciz nedir? Nasıl yapılır? Neler haczedilemez?

Haciz Nedir, Nasıl Yapılır ve Türleri Nelerdir ?

Ödeme emrinin kesinleşmiş olmasına rağmen, borçlu borcunu ödemezse, alacaklı, takibe devam edilmesini yani haciz işleminin gerçekleştirilmesini isteyebilir. Bu talep üzerine icra müdürlüğü borçlunun mallarını haciz eder, satar ve alacaklının alacağını karşılar. Yani bu durumda ortada icra müdürlüğü tarafından yapılan yasal bir el koyma söz konusudur. Bu bahsettiğim husus kesin haciz ile alakalıdır. Geçici haciz farklı bir durum olmakla birlikte kesin haciz ve geçici haciz birbirinden farklıdır. Kesin haciz ödeme emrinin kesinleşmesinden sonra istenebilecek bir haciz türüdür ve satış istenebilir. Ancak geçici hacizde alacaklı satış isteyemeyecektir.
Haciz icra müdürü tarafından yapılır. Fakat icra müdürü haczi yardımcısı ya da katipleri aracılığıyla da yaptırtabilir. Haciz talebi yapıldıktan sonra 3 günlük süre içerisinde icra müdürü, haczi yapmakla yükümlüdür. Resmi tatil günlerinde ve belli koşullar çerçevesinde gece vakti haciz yapılması mümkündür. Haciz borçluya haber verilerek de haber verilmeden de yapılabilir. Borçlunun haberinin olmamasının hiçbir sakıncası bulunmamaktadır. Alacaklı veya vekili haciz mahallinde kilitli yerleri, dolapları açmaya, mallarını göstermeye mecburdur aksi halde icra memuru kolluk marifetiyle zor kullanabilme yetkisine sahiptir. Müdür veya haciz yapan memur haciz edilecek malları tek tek kendisi inceler haciz yapılıp yapılamayacağına dair kararını verir ve mallara uygun bir bedel belirleyerek bu bedeli haciz tutanağına işler. Bazı durumlarda kıymet takdiri düzenlenmesi amacıyla bilirkişiden de yardım alabilir.

Haciz Tutanağı Nedir ? Ne İşe yarar ?

İcra müdürü ya da memurunun yerinde gördüğü ve haczettiği malların ayrıntılı bilgilerini ve kıymet taktirlerini kayıt ettiği tutanağa haciz tutanağı denir. Haczedilebilir hiçbir mal bulunamaması halinde de yine bu tutanağa kayıt düşülür ve ve bu tür bir haciz tutanağı borç ödemeden aciz belgesi niteliğinde olacaktır. Haczedilen malların takip miktarını karşılayamayacak derece az olduğunun belirtildiği bir haciz tutanağı ise geçici aciz belgesi niteliğinde olacaktır. Haciz sırasında hazır bulunmayan alacaklı veya borçluya bu tutanak tebliğe çıkartılır. Üç gün içerisinde alacaklıya veya borçluya  bir diyeceğinin olup olmadığı hususları sorulur. Bu bir davet kağıdıdır ve uygulamada bu davet kağıdının ismi 103 davetiyesidir.

Neler haczedilebilir ? Neler Haczedilemez ?

Bu sorunun cevabı oldukça geniş kapsamlı ve karmaşık olmasına rağmen kısaca özetlemek gerekirse icra takibini kesinleştiren bir alacaklı; borçlunun taşınır mallarının (para, banknot, hamiline ait senet, poliçe vesair cirosu kabil senet veya altın, gümüş ve diğer kıymetli eşyalar) , taşınmaz mallarının (ev, daire, arazi, arsa, bina vs.) , üçüncü kişilerdeki alacaklarının ( bankadaki para, maaş ve ücret haczi, işçilik alacakları vs.) , intifa haklarının ve hisse senetlerinin (şirket payı), yetişmemiş mahsullerinin, haczini isteyebilecektir. 
Haczedilemeyecek mallar ise şu şekilde özetlenebilir;
  1. Devlet malları haczedilemez
  2. Ekonomik faaliyeti, sermayesinden çok bedeni çalışmasına dayanan borçlunun, mesleğini sürdürebilmesi için gerekli olan her türlü eşya haczedilemez.
  3. Para, kıymetli evrak, altın, gümüş, değerli taş, antika veya süs eşyası gibi kıymetli şeyler hariç olmak üzere, borçlu ve aynı çatı altında yaşayan aile bireyleri için lüzumlu eşya; aynı amaçla kullanılan eşyanın birden fazla olması durumunda bunlardan biri haczedilemez
  4. İİK md. 82, I/4 de belirtilen mallar haczedilemez ( Çiftçiler ve bir sanat, meslek sahibi olan kişilerin işini devam etmesini engelleyecek şekilde haciz yapılamaması)
  5. Borçlu ve ailesinin idaresi için gerekli ise borçlunun seçeceği süt veren bir ineği ya da mandası veya 3 koyunu veya keçisi ve bunların 3 aylık yemi haczedilemez
  6. Borçlu ve ailesinin 2 aylık yiyecek ve yakacakları ve borçlu  çiftçi ise gelecek mahsul için gerekli olan tohumluğu haczedilemez.
  7. Borçlu bağ bahçe işleriyle ilgileniyorsa ailesinin geçimini sağladığı alet edavat ve ürün haczedilemez.
  8. Memleketin Ordu ve zabıta hizmetlerinden malul olanlara bağlanan emekli maaşları haczedilemez.
  9. Bir yardımlaşma sandığı ve derneği tarafından hastalık, zaruret ve ölüm gibi hallerde bağlanan maaşlar haczedilemez.
  10. Vücut veya sıhhat üzerine ika edilen zararlar için tazminat olarak zarar görenin kendisine ya da ailesine toptan veya irat şeklinde verilen veya verilmesi gereken paralar haczedilemez.
  11. Borçlunun haline münasip evi haczedilemez.
  12. Öğrenci bursları haczedilemez,
  13. Maaşta borçlunun kendisi ve ailesinin geçinmeleri için gerekli olan kısım haczedilemez.

Vasiyetname-Vasiyetname düzenleme ve şekilleri-Vasiyetnamenin tenfizi

VASİYETNAMENİN TENFİZİ-YERİNE GETİRİLMESİ
 
Vasiyetname kişilerin lümlerinden sonrasında sahip bulundukları mallar üzerinde ölümlerinden sonra hüküm ifade etmek üzere yaptıkları tasarrufi işlemlerdir.Kişi yapacağı vasiyetname ile malının ne şekilde kulanılması gerektiği, kime ait olması gerektiğine karar vermektedir.
Bu hali ile vasiye ölüme bağlı tasarruflardandır. Ölüme bağlı tasarruf iki şekilde yapılabilir. Biri vasiyet, diğeri miras sözleşmesidir.(MK.514).
Her irade beyanının kanuna, ahlaka ve adaba aykırı olmaması gerekir.Vasiyetname ile de kanuna, ahlaka ve adaba aykırı hususlar düzenlenemez.
VASİYETNAME-TÜRLERİ VE ŞEKİLLERİ
Vasiyetname türleri, resmi vasiyetname, el yazısı  ile yapılan vasiyetname ve sözlü vasiyetname olarak ayrılmaktadır.
a) Resmi vasiyetname:  Miras bırakan, yapmak istediği işlemi-iradesini resmî memura bildirir. Bunun üzerine memur, vasiyetnameyi yazar veya yazdırır ve okuması için miras bırakana verir. Vasiyetname, miras bırakan tarafından okunup imzalanır.Vasiyetnameye tarih ve imza konulduktan hemen sonra miras bırakan, vasiyetnameyi okuduğunu, bunun son arzularını içerdiğini memurun huzurunda iki tanığa beyan eder. Tanıklar, bu beyanın kendi önlerinde yapıldığını ve miras bırakanı tasarrufa ehil gördüklerini vasiyetnameye yazarak veya yazdırarak altını imzalarlar. Vasiyetname içeriğinin tanıklara bildirilmesi zorunlu değildir. Miras bırakan vasiyetnameyi bizzat okuyamaz veya imzalayamazsa, memur vasiyetnameyi iki tanığın önünde ona okur ve bunun üzerine miras bırakan vasiyetnamenin son arzularını içerdiğini beyan eder. Bu durumda tanıklar, hem miras bırakanın beyanının kendi önlerinde yapıldığını ve onu tasarrufa ehil gördüklerini; hem vasiyetnamenin kendi önlerinde memur tarafından miras bırakana okunduğunu ve onun vasiyetnamenin son arzularını içerdiğini beyan ettiğini vasiyetnameye yazarak veya yazdırarak altını imzalarlar.
b) El yazısı vasiyetname: Baştan sona bizzat vasiyetçinin el yazısı ile yazılmış ve el ile imza edilmiş, düzenleme yeri ve tarihi belirtilmiş vasiyetnamedir (MK.538).El yazılı vasiyetname açık yada kapalı bir şekilde Notere yada Sulh Hakimliğine muhafaza için bırakılabilir.
c) Sözlü vasiyetname: Belirli bir takım şartlar altında yapılabilen istisnai nitelikte  vasiyetnamedir.Resmi yada el yazısı ile vasiyetnamenin düzenlenmesinin mümkün olmadığı hallerde bu yöntem kullanılabilir.
Yakın ölüm tehlikesi, bulaşıcı hastalık, deprem, yangın, savaş gibi olağanüstü hallerde vasiyetçi resmi yada kendi el yazısı ile vasiyetname düzenleyemeyecek halde ise iki tanık huzurunda sözlü olarak vasiyette bulunabilir. Buna sözlü vasiyet denir. Bu halde tanıkların en kısa sürede durumu açıklayan bir tutanak düzenleyerek hakime başvurmaları gerekir (MK.539 vd.).
VASİYETNAME YAPABİLME EHLİYETİ
Bir kimsenin vasiyetname yapabilmesi için 15 yaşını bitirmiş olması ve ayırt etme gücüne (temyiz kudretine) sahip olması gerekir (MK.502). Ayırt etme gücüne sahip olan ve 15 yaşını doldurmuş olan kimsenin hacir altına alınmış olması, vasiyetname yapma ehliyetini engellemez.Vasiyet yapmak hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı haklardandır. Vekil, veli, vasi veya kayyım vasıstası ile yapılması mümkün değildir.
VASİYETTEN DÖNÜLMESİ
Yeni vasiyetname ile
Miras bırakan, vasiyetname için kanunda öngörülen şekillerden birine uymak suretiyle yeni bir vasiyetname yaparak önceki vasiyetnameden her zaman dönebilir.
Yok etme ile
Miras bırakan, yok etmek suretiyle de vasiyetnameden dönebilir.
Kaza sonucunda veya üçüncü kişinin kusuruyla yok olan ve içeriğinin aynen ve tamamen belirlenmesine olanak bulunmayan vasiyetname hükümsüz kalır. Tazminat isteme hakkı saklıdır.
Vasiyet edilen malın terekeden çıkarılmış olması
Muris, vasiyet ettiği belirli malı (taşınmazı) elinden çıkarmış, satmış ise vasiyetten vazgeçtiği farzolunur.Mirasın açıldığı zaman bellirli mal yok olmuşsa, aksine vasiyetnamede hüküm yok ise, bu mükellefiyeti yerine getirmekle görevli mirasçı veya mirasçılar borcundan kurtulur.
Sonraki tasarruflar
Miras bırakan, önceki vasiyetnamesini ortadan kaldırmaksızın yeni bir vasiyetname yaparsa, kuşkuya yer bırakmayacak surette önceki vasiyetnameyi tamamlamadıkça, sonraki vasiyetname onun yerini alır.
Belirli mal bırakma vasiyeti de, vasiyetnamede aksi belirtilmedikçe, miras bırakanın sonradan o mal üzerinde bu vasiyetle bağdaşmayan başka bir tasarrufta bulunmasıyla ortadan kalkar.
VASİYETNAMENİN AÇILMASI
Vasiyetnameyi düzenleyen ve saklayan daire vasiyet edenin ölüm sonrasında evrakı sulh hakimine vermekle yükümlüdür (MK.595/2,537).
Sulh hakimine verildiği günden itibaren en geç bir ay içinde, vasiyetnamenin sulh mahkemesince açılması gerekir (MK.596).
Vasiyetnamenin açılacağı gün mirasçılara ve diğer ilgililere tebligat çıkarılarak davet edilir. Davete rağmen hiç kimse gelmemiş olsa bile vasiyetname açılır. Sulh hakimi vasiyetnameyi açıp okur ve durumu tespit eden bir tutanak düzenlenir. Hakim, katip ve hazır olan ilgililer tarafından imzalanır (İlgili Tüzük md.36).
MİRASÇI ATAMA
Miras bırakanın vasiyetname düzenleyerek kanuni mirasçılarına ek olarak yada bunlardan gayrı olarak başka kimseleri de kendisine mirasçı atamasına mirasçı nasbı denmektedir (MK.516). Bir kimse isterse gerçek, isterse bir tüzel kişiyi mirasçı atayabilir. Devlet de mirasçı olarak gösterilebilir. Kanuni mirasçılar da kanuni miras paylarına ek olarak vasiyetname ile mirasçı atanabilir. Birden çok kişinin mirasçı atanması mümkündür. Mirasçı atama bedelli veya bedelsiz olabilir. Bedelli mirasçı atanmasının miras sözleşmesi şeklinde yapılması gerekir.Mirasçı atanan kişi ölenin külli halefidir. Mirasbırakanın (murisin) ölümü anında mülkiyeti tescilsiz olarak kazanmış sayılır. Bu hali ile kanuni mirasçılardan bir farkı yoktur (MK.599).
a) Mirasçı Atanan Kişilere (Mansup Mirasçılara) Mirasçılık Belgesi Verilmesi
Vasiyetnamede mirasçı atanmış olup da hakları kanuni mirasçılar ve diğer ilgililer tarafından itiraza uğramamış olan kimseler, itiraz için yapılan tebliğ gününden itibaren bir ay geçtikten sonra mirasçılık sıfatları hakkında kendilerine atanmış mirasçı olduklarını gösterir resmi bir belge verilmesini sulh hakiminden isteyebilirler (MK.598). Vasiyetnameye itiraz olması halinde bu belge verilmeyip bu davaların sonuçlanması beklenir.(Vasiyetnamenin iptali, tenkisi gibi)
b) Kanuni Mirasçılara Verilecek Mirasçılık Belgesi
Vasiyetnamenin açılmasından sonra talep halinde kanuni mirasçılara mirasçılık belgesi (veraset senedi) verilir. Mirasçılık belgesinde kanuni mirasçılarla beraber vasiyetnameden de söz edilerek atanmış mirasçının da gösterilmesi gerekir.
BELİRLİ MAL BIRAKMA (MUAYYEN MAL) VASİYETİ
Belirli mal bırakma, mirasbırakanın belli bir mal veya hakkı vasiyetname ile bir başkasına bırakmasıdır (MK.517). Belli mal vasiyeti, gerçek ve tüzel kişilere hatta tüzel kişilikleri olmamasına rağmen bir amaç etrafında toplanan ve birleşen insan topluluğuna da yapılabilir (MK.577). Ancak, hayvanlara, diğer canlı ve cansız varlıklara mal vasiyeti yapılamaz. Vasiyetnamede bu yönde bir arzu varsa bu mirasçılara yüklenmiş bir yükümlülük sayılır.  Belirli mal bırakma, birden çok kişiye yapılıp da payları belirtilmemişse payların eşit olduğu kabul edilir. Belirli mal bırakmanın geçerli olabilmesi için, vasiyetnamede öngörülen malın ve bırakıldığı kişinin belli olması veya hiç değilse belli edilebilir olması gerekir. Eğer vasiyetin konusu ve bırakıldığı kişi belli değilse ve belli edilemiyorsa vasiyet geçersiz olur.
Vasiyet edilen belirli mal, miras açıldığı zaman terekede çıkmazsa aksi vasiyetnameden anlaşılmadıkça mirasçıların ifa (yerine getirme) borcu ortadan kalkar. Ancak vasiyetçi terekesinde olmamakla birlikte mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi tarafından satın alınacak belli bir malı da birine vasiyet edebilir.Kişiye münhasır ve ölümle sona erecek bulunan haklar vasiyet edilemez.(intifa hakkı gibi) Bu halde bu vasiyet yok sayılırı.
Vasiyet eden vasiyet ettiği şeyin cinsini ve diğer niteliklerini belirttiği halde bunlardan bir veya bir kaçını seçmek hakkını, lehine vasiyet yapılan kişiye bırakabilir.
Vasiyetçi vasiyetname ile belli bir alacağından vazgeçebilir. Bu halde alacak için ipotek tesis edilmiş ise borçtan kurtulan borçlu vasiyetnameye istinaden ipoteğin terkinini-kaldırılmasını isteyebilir. Vasiyetçi birinden olan ipotekli alacağını bir başkasına temlik de edebilir. Böyle bir halde ise, borçlunun muvafakatına lüzum olmaksızın vasiyetnameye istinaden ipotek alacağı lehine vasiyet edilenin istemi üzerine temlik edilir. 
Vasiyet eden mallarının tümü veya bir bölümü üzerinde mirasçılarından birine veya bir kaçına veya üçüncü bir kişiye intifa hakkı da tanıyabilir. Vasiyet eden vasiyetname ile oturma(sükna) hakkı, üst hakkı, geçit hakkı, kaynak hakkı, taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) gibi her nevi ayni hakkı vasiyet edebilir. Eğer kendisi veya kendisinin sahibi olduğu bir taşınmaz lehine bu haklar varsa vasiyetname ile bu haklarından feragat da edebilir. Devri mümkün olanları başkasına devredebilir. 
VASİYETNAME İLE VAKIF KURULMASI 
Bir kimse, mal varlığının tasarruf edilebilir kısmının tamamını veya bir bölümünü ölüme bağlı tasarrufla vakfedebilir (MK.526). Ancak vakfedilen mallar vasiyetnamenin açılması ile vakfın mülkiyetine geçmez. Zira kurulmak istenen vakıf henüz tüzel kişilik kazanmamıştır. Vakıf ancak vakfedenin ikametgahının bulunduğu asliye hukuk mahkemesince tescil edilince tüzel kişilik kazanır ve vakfedilen malları tescilsiz iktisap etmiş sayılır. Vakfın mahkemedeki sicile tescilini mirasçıların veya vasiyeti yerine getirme görevlisinin istemesi gerekir. Bunlar tescil talebinde bulunmazsa Vakıflar Genel Müdürlüğü vakfın tescilini yaptırır. Vakfa tahsis edilen gayrimenkul ve ayni hakların tescili ise mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi tarafından vasiyetnamenin onaylı örneği eklenerek tapu sicil müdürlüğünden istenebilir. Tüzel kişilik kazanan vakfında tescil talebinde bulunması mümkündür. Ancak bu isteme vasiyetnamenin onaylı örneği ve tenfiz kararının eklenmesi gerekir. Ayrıca Tapu Sicil Tüzüğünün 21/b maddesinde hakim tarafından tapu sicil müdürlüğüne tescil için bir yazı yazılması aranmıştır.
İKAMELİ (ALTERNATİFLİ) VASİYETLER
a) Yedek Mirasçı Atama: Vasiyet eden kimse yararına vasiyet yaptığı kişinin, kendisinden önce ölmesi veya mirasçıları veya lehine vasiyet yaptığı kişi tarafından mirası reddedilmesi halinde miras ya da vasiyet olunan belli mal kendilerine intikal etmek üzere bir veya birkaç kişiyi yedek mirasçı atayabilir (MK.520). Buna adi (basit) ikame denir.
b)Mirasçı Nasbı- Artmirasçı (Adaymirasçı) Atama: Vasiyet eden kimse önmirasçı atadığı kişiye mirası üçüncü kişiye nakletmek yükümlülüğünü yükleyebilir (MK.521). Buna da fevkalade ikame denir. Bu yolla vasiyet eden, ilerde evlenecek olan çocuğundan olacak torununa bir mirasının aynen nakledilmesini sağlayabilir. Bu halde nakil ile yükümlü tutulana önmirasçı, ilerde doğması muhtemel toruna ise aday ya da artmirasçı denir. Tapu sicil müdürlüğünce vasiyet olunan şey veya miras payı önmirasçı adına intikalen tescil edilmekle beraber, Tapu kütüğünün beyanlar hanesine aşağıdaki şekilde belirtme yapılmalıdır (TST.56, MK.1010).
Bu şerh temlik hakkını yasaklamaz. Şerhin terkini, artmirasçının mirası iktisap etmesi veya iktisap edemeyeceğinin kanıtlanması ile olur.
TASARRUF EDİLEBİLİR KISMIN AŞILMIŞ OLMASI-TASARRUF NİSABININ AŞILMASI
Medeni Kanunun 506 maddesinde, kanuni mirasçılar için ayrı ayrı saklı pay (mahfuz, verilmesi mecburi hisseler) öngörülmüştür. Vasiyet eden ancak bu paylardan arta kalan kısmı vasiyetname yolu ile başkalarına bırakabilir. Yani, bir kimsenin “...bütün malvarlığımı şuna vasiyet ediyorum” şeklindeki vasiyeti mahfuz hisseleri aşan kısmı için geçerli sayılır. Kanuni mirasçıların saklı paylarının vasiyet yolu ile yok edilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak saklı paylar ihlal edilmiş olsa dahi bunu aramak tapu müdürlüğünün görevi değildir. Saklı payı ihlal edilen mirasçıların dava açmaları gerekir.   
VASİYETNAMEDE MÜKELLEFİYET VE ŞART BULUNMASI
Vasiyet eden vasiyetnamesinde bazı mükellefiyet ve şartlar öngörebilir. Mükellefiyet, vasiyet edenin, mirasçılarına bir şey yapmak veya yapmamak görevini yükleyen emir ve arzusudur. Vasiyet edenin ölümünden sonra yalısının bahçesine heykel ve büstünün dikilmesini, yazdığı şiirlerin yayınlanmasını, mezarının konağının bahçesine kazılmasını, kendisine çok gösterişli bir cenaze töreni yapılmasını mükellefiyet olarak mirasçılarına yüklemesi mümkündür.
“Şart ise, olup olmayacağı ve ne zaman gerçekleşeceği belli olmayan bir olaydır. Şart taliki (geciktirici) veya infisahi (bozucu) olur. Vasiyet eden oğlunun ancak okuyup üniversiteyi bitirmesi halinde belli bir malı alabileceğini vasiyet etmişse bu geciktirici şarttır. Yok eğer vasiyet eden oğluna bıraktığı dairenin oğlu üniversiteyi bitirememesi halinde geri alınacağını vasiyet etmişse bu, vasiyeti bozucu şarttır. Vasiyetnameyi infaz edecek olan tapu müdürü mükellefiyetin yerine getirilip getirilmediğini veya şartın gerçekleşip gerçekleşmediği hususunu aramaz. Bunu arayacak ve bu konuda karar verecek olan vasiyetnameyi açan hakimdir. Taliki (geciktirici) şarta bağlı vasiyetlerde hakimin derhal tenfiz kararı vermemesi şartın gerçekleşmesini beklemesi gerekir. Ancak şart gerçekleşmemiş olsa dahi mahkemece vasiyetnamenin tenfizine karar verilmişse tapu müdürü bu tenfiz kararına istinaden tescili yapar.Tapu Sicil Tüzüğüne göre vasiyetnamede yer alan mükellefiyet ve şartların tapu kütüğüne yazılması da mümkün değildir (TST.11/2). Zira bu mükellefiyet ve şartlar vasiyet eden ile vasiyet olunan şahıslar arasında bir iç münasebettir (TKGM. Talimat). Ancak hakim tenfiz kararında mükellefiyet veya şartın tapu kütüğüne yazılmasına her nasılsa karar vermiş ise anayasa gereği bu karara uymak zaruridir (Any.138). Vasiyetnamede bozucu şart bulunması halinde dahi vasiyetnamenin tenfizine karar verilmiş ise tapu müdürü tescil işlemini yapar. Vasiyeti bozucu şartın sonradan gerçekleşmesi halinde vasiyet geçersiz ve bu nedenle yapılan tescil yolsuz tescil haline gelmekle beraber, tapu müdürünün bu tescili iptal yetkisi ve imkanı yoktur. İlgililerin bozucu şartın gerçekleştiğini kanıtlayarak mahkemeden tapu iptal kararı getirmeleri gerekir.Vasiyet eden vasiyet ettiği malın vasiyet alacaklısı (musaleh) adına tescilini belli bir olayın gerçekleşmesine tabi tutmuşsa “taliki” yani “geciktirici” şartan söz edilir. Geciktirici şart gerçekleşinceye kadar vasiyet edilen belli mal vasiyet alacaklısı adına tescil edilmez diğer mirasçılar adına intikal ettirilebilir. Ancak ilerde şert gerçekleşirse vasiyet alacaklısı adına tescil yapılabilir. Belli bir olayın gerçekleşmesi halinde vasiyet edilen şeyin vasiyet alacaklısından geri alınacağı yönündeki şart ise “infisahi” yani “bozucu” şarttır. Gerçekleşmesi şüpheli belli olay gerçekleşirse vasiyet edilen malın vasiyet alacaklısından alınması gerekir ki, tescil yapılmışsa ancak tapu iptal davası ile bu sonuca ulaşılabilir. Bu davayı açacak olanlarda mirasçılardır 
VASİYETİ YERİNE GETİRME GÖREVLİSİ (Tenfiz Memuru)
Vasiyeti yerine getirme görevlisi (MK.550), vasiyetçinin son arzularını yerine getirmek, mirasın ölüme bağlı tasarruf ve kanun hükümlerine göre intikalini, vasiyet ve mükellefiyetlerin yerine getirilmesini sağlamak üzere mirasbırakan tarafından atanan kimsedir. Vasiyeti yerine getirme görevlisi ancak vasiyetnameyle ve mirasbırakan tarafından atanabilir. Vasiyeti yerine getirme görevlisi bir veya daha çok kişi olabilir. Vasiyetçi vasiyeti yerine getirme görevlisini bizzat seçmeyip de bu görevi başkasına da bırakabilir. Vasiyeti yerine getirme görevlisinin işi kabul etmemesi, yetkilerini kötüye kullanması veya ölümü hallerinde sulh mahkemesi gerekli önlemleri alır.Vasiyeti yerine getirme görevlisi, mirasın intikalini, taksimini belirli mal bırakma vasiyetlerinin yerine getirilmesini (tescil edilmesini) sağlamakla görevli ve yetkilidir. Vasiyeti yerine getirme görevlisi terekedeki malları satabilir. Taşınmazlar üzerinde her çeşit sınırlı ayni hak tesis ve terkinine müsaade edebilir. Terekedeki alacakları tahsil eder, borçları ödeyebilir. Mirasın taksimini isteyebilir. Mirasçılarla taksim sözleşmesi yapabilir. Akla gelen her çeşit tasarruf işleminde bulunabilir. Ne var ki, vasiyette açık hüküm olmaz ise yukarıda sayılan işlemleri yapamaz. Vasiyeti yerine getirme görevlisinin yetkilerinde tereddüt halinde mirasbırakanın vasiyetnamedeki irade beyanına bakılır. Gerekirse vasiyetnameyi açan sulh hakimliği ile yazışma yapılır.Vasiyeti yerine getirme görevlisi, yukarıda belirtildiği gibi borçları ödeyebilmek için terekedeki bir taşınmazı satabilir, alıcı adına tescilini isteyebilir. Ancak bunun için öncelikle taşınmazın mirasçılar adına tescil ettirilmesi gerekir.Vasiyeti yerine getirme görevlisi, mirasbırakan, mirasçılar ve terekenin temsilcisi gibidir.
TENFİZ KARARI
Noterler vasiyetname düzenledikten sonra, bu durumu vasiyet edenin nüfus kütüğüne şerh verilmek üzere ilgili nüfus müdürlüğünü haberdar ederler. İşte uygulamada genelde nüfus müdürlüklerinin ihbarı üzerine sulh hakimleri vasiyetnamenin varlığından haberdar olmaktadır. Sulh mahkemesi her nasılsa vasiyetname varlığından haberdar olunca bunun bir örneğini düzenleyen noterden ister. Sonra tahmin edilen tüm mirasçılara tebligat çıkararak vasiyetnamenin açılacağı günü bildirir. Belirtilen günde vasiyetname açılır. İlgililer itiraz etmezlerse veya itiraz ve davaları sonuçlanınca, mahkemece “vasiyetnamenin açılıp okunmuş sayılmasına, isteyen mirasçılara mirasçılık belgesi verilmesine” karar verilir 
Kanun yolları açık ve temyizi kabil olmak üzere verildiğinden bu kararın kesinleşmesi gerekir.Tenfizine veya uygulanmasına tabirleri geçmese dahi vasiyetnamenin açılıp okunmuş ve tüm mirasçılar tarafından itiraz edilmemiş veya itiraz edilmiş olsa dahi bu itiraz ve davalar sonuçlanmış olduğu kararda belirtiliyorsa, bu karar bir tenfiz kararıdır ve uygulanabilir. Zira isteyenlere mirasçılık belgesi verilmesine denmiş olması da bu kanıyı güçlendirmektedir
VASİYETNAMEYE GÖRE TAPUYA TESCİLİN YAPILMASI
Vasiyetnamenin tenfizine karar verilerek bu karar kesinleştikten sonra, isteyen kanuni ve atanmış mirasçılara mahkemece atanmış mirasçı olduklarını gösterir bir belge (mirasçılık belgesi) verilir.
a) Kanuni Mirasçıların Tescil Talebi:
Kanuni mirasçılar vasiyetnamenin açılıp okunmasına ve tenfizine karar verilip de bu karar kesinleştikten sonra hakimden mirasçılık belgesi isteyebilirler. Kanuni mirasçılara verilecek bu veraset senedinde varsa atanmış mirasçının ismine de yer verilmektedir. Zira, atanmış mirasçı da vasiyet edilen oran dahilinde terekenin mirasçısıdır. Bu hali ile vasiyet alacaklısı olan kanuni mirasçı aldığı veraset ilamı ile Tapu Sicil Müdürlüğünden intikal işlemi yapılamsını isteyebilir.Bu intikal işlemi ile taşınamz mülkiyeti verasette iştirak şekilde gerçekleşir.Taraflar arasında iştirak hükümleri uygulanır.
b) Atanmış (Mansup) Mirasçıların Tescil Talebi
Vasiyetname ile atanmış mirasçılarda vasiyetin tenfizine karar verildikten sonra hakimden kendilerine mirasçı olduklarını gösterir veraset senedi verilmesini isteyebilirler. Atanmış mirasçı bir veya birden çok kişi olabilir. Bu nedenle her biri ayrı ayrı veraset senedi isteme yetkisine sahiptir. Atanmış mirasçı veraset senedini aldıktan sonra artık kanuni mirasçıdan bir farkı yoktur. Tek başına tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek mirasın intikali talebinde bulunabilir. Böyle bir halde tapu sicil müdürlüğü atanmış mirasçının getirdiği mirasçılık belgesindeki, kanuni ve atanmış mirasçıların tümünün adına intikal işlemini yapar. Bu intikal işlemi kural olarak iştirak halinde mülkiyet olarak tescil edilir. Ancak veraset senedinde isimleri geçen tüm mirasçıların (kanuni veya atanmış) veya yetkili temsilcilerinin talebi halinde doğrudan müşterek mülkiyet esasına göre de intikalin (mirasın) tescili yapılabilir. Atanmış mirasçıların intikal talebinde veraset senedi dışında ayrıca vasiyetnamenin örneğini veya hakimin tenfiz kararını veya tescil yazısını aramaya gerek yoktur (TST.21/a). Sadece veraset senedi getirilmiş olması yeterlidir.  
c) Lehine Belli Bir Mal Vasiyet Edilen Adına Tescil Talebi:
Lehine belli bir mal vasiyet edilene veraset senedi verilmez. Zira bu kimse terekenin belli bir oranının mirasçısı değil, belli bir mal kendisine bırakılacak kimsedir. Bu kimse mirasçılara ve terekeye karşı bir alacak hakkına sahiptir, bu nedenle kendisine musaleh yada vasiyet alacaklısı denmektedir. Vasiyetnamenin tenfizine karar verildikten sonra diğer mirasçılara veraset senedi verildiği halde kendisine belli bir mal vasiyet edilene veraset senedi bu nedenle verilmemektedir. Elinde veraset senedi olmadığı için kural olarak bu kimse (vasiyet alacaklısı) kendisine vasiyet edilen şeyin kendisi adına tescil ettirilmesini mirasçılardan veya varsa vasiyeti yerine getirme görevlisinden isteyecektir. 
1) Vasiyet Alacaklısı Adına Tescilin Mirasçılarca İstenmesi:
Mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi veraset senedi, vasiyetnamenin onaylı örneği ve tenfiz kararına istinaden doğrudan bu belli malı vasiyet alacaklısı adına tescil ettirebilirler. Bu durum tescilsiz tasarruf edememe kuralının (ölüme bağlı tasarrufta bulunanın iradesine saygı gereği) bir istisnasını teşkil eder (MK.705/2) Böyle bir halde mirasçılar ve vasiyet alacaklısının talebi tescil istem belgesine yazıldıktan sonra mirasbırakanın adı (eğer bundan önce mirasçılar adlarına burayı da intikal ettirmişlerse mirasçıların adı) terkin edilerek vasiyet alacaklısı adına tescil işlemi yapılır.  
2) Vasiyet Alacaklısı Adına Tescilin Vasiyeti Yerine Getirme Görevlisince İstenmesi:
Vasiyetname ile vasiyeti yerine getirme görevlisi atanmış ise, vasiyet edilen bu belli malı vasiyeti yerine getirme görevlisi de kendisine belli bir mal bırakılan miras alacaklısı adına tescil ettirebilir. Bunun için vasiyeti yerine getirme görevlisinin vasiyetnamenin onaylı örneğini ibraz etmesi gerekir. Ancak tescil için hakimin yazısını aramaya gerek yoktur. Zira vasiyeti yerine getirme görevlisi mirasçıların ve terekenin temsilcisidir. Bunun üzerine, vasiyeti yerine getirme görevlisinin talebi tapu sicil müdürlüğünce tescil istem belgesine geçirilir ve yakarıda izah edildiği şekilde tescil yapılır. Ancak ödenmesi gereken harcın mükellefi vasiyet alacaklısı olduğundan harç tahakkukunun vasiyet alacaklısı adına yapılması gerekir. Vasiyetnamede açıkça öngörülmediği sürece bu harcın terekeden karşılanması mümkün değildir.  
3) Vasiyet Alacaklısının Kendisinin Tescil İstemi:
Mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi vasiyet alacaklısı adına belli mir malı tescil ettirmekten kaçınıyor ise vasiyet alacaklısının vasiyetnamenin tenfizine karar veren mahkemeye müracaat ederek vasiyetnamede kendisine bırakılan belli malın adına tesciline yönelik yazı yazılmasını istemesi gerekir. Hakim böyle bir yazıyı işin daha en başında vasiyetnamenin tenfizine karar verdiği zaman dahi vasiyet alacaklısına verebilir.
Lehine belli bir mal vasiyet edilen kimse işte hakim tarafından tescil için yazılan bu yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneğini de alarak ilgili tapu sicil müdürlüğüne müracaat etmelidir. Bu müracaat müdürlükte tescil istem belgesine geçirilir ve yukarıda izah edildiği şekilde tescil işlemi vasiyet alacaklısı adına yapılır. 
Bu konuda uygulamada önemli bir sorun vardır: Vasiyetin tenfizine karar verdikten sonra hakimler vasiyet edilen belli malın vasiyet alacaklısı adına tesciline yönelik yazı yazmaktan kaçınmaktadırlar. Oysa, Tapu Sicil Tüzüğünün 21/b maddesi tapu sicil müdürünün tescil yapabilmesi için hakim tarafından yazılmış böyle bir yazıyı aramasını öngörmüştür. Medeni Kanunun 600. Maddesine göre kendisine belli bir mal vasiyet edilen kimse ölümle beraber mülkiyet hakkını tescilsiz kazanmaz. Onun hakkı sadece bu malın mülkiyetinin adına tescil ettirilmesini talep hakkından ibarettir. Bu nedenle vasiyet alacaklısı mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisinden bu malın mülkiyetini adına tescil ettirmelerini ister, onlar bundan kaçınırlarsa vasiyetnamenin tenfizine karar veren mahkemeye başvurarak adına tescil için kendisine bir yazı verilmesini talep edecek ve bu yazı ile tapu müdürlüğüne başvuracaktır. Vasiyetin tenfizine karar verilmiş olması Medeni Kanunun 600. Maddesi karşısında belli malın vasiyet alacaklısı adına tescili anlamına gelmez. Mahkemenin bir yazı ile bu hususu da bildirmesi zaruridir. Mahkeme böyle bir yazıyı yazmaktan kaçınırsa vasiyet alacaklısının belli malın adına tescili için mirasçılara karşı tapu iptal (miras sebebiyle istihkak) davası açması gerekecektir
MÜLKİYET DIŞINDAKİ AYNİ HAKLARIN VASİYET EDİLMİŞ OLMASI
Yukarıda da izah edildiği gibi mülkiyet dışındaki sınırlı ayni hakların tesis, terkin veya temlikinin dahi vasiyet edilmesi mümkündür. Vasiyetnamede böyle bir hüküm bulunması halinde bu belirli mal bırakma vasiyeti kabul edilir.Vasiyet eden kendi taşınmazı üzerinde bir kimse lehine intifa ve oturma (sükna) gibi haklar verilmesini vasiyet etmiş ise bu haklar mirasçıların, vasiyeti yerine getirme görevlisinin veya lehine vasiyet edilenin yukarıdaki esaslara göre yapacakları talep üzerine tesis edilebilir. Kaynak, geçit üst hakkı gibi haklar vasiyet edilmiş olup da bu hakların tesisi için harita (değişiklik beyannamesi) düzenlenmesi ve belediye encümen veya il idare kurulu kararı alınması gerekiyorsa bu eksikliklerin tamamlanması gerekir. Mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi bu eksiklikleri tamamlatmaktan kaçınırlarsa vasiyet alacaklısı vasiyetin tenfizine karar veren mahkemeye müracaat etmesi gerekir. Vasiyet eden başkasının taşınmaz malı üzerinde kendisi lehine bulunan ipotek, intifa, satış vaadi şufa gibi bir hakkın terkinini de vasiyet edebilir.  
VASİYET EDİLEN BELLİ MALIN İŞTİRAK HALİNDE OLMASI
Belli mal vasiyetinde vasiyet edilen mal, mirasbırakanın kendisi ile berabar başkaları adına iştirak halinde kayıtlı ise, iştirak hali bozulmadan vasiyet alacaklısı iştirake dahil edilebilir. Bunun için, tüm iştirakçilerin adı terkin edilerek yeniden iştirak halinde tescil yapılır. Ancak bu yeni iştirak halinde vasiyet edenin ismi yerine vasiyet alacaklısının ismi yazılarak, edinme sebebine “vasiyetin tenfizi” denir. Diğer iştirakçilerin kayıtları ise eski yevmiyeleri ile aynen bu iştirak ortak parantezine aktarılır. Kısacası, bir hissenin vasiyet edilmiş olması iştirak halini bozan bir sebep değildir. 
VASİYETNAMEDE VASİYET EDİLEN MALIN TAM TARİF EDİLMEMESİ
Vasiyetnamede vasiyet edilen malın tam olarak tarif edilmiş olması gerekir. Zaten bu nedenle buna belli mal vasiyeti denmektedir. Ancak çoğu kez vasiyet eden kişiler, tapu-kadastro ve hukuk bilgisinden yoksun kişilerdir. Bu nedenle bir gayrimenkulü veya ayni bir hakkı bizim aradığımız anlamda mahalle/köy, ada, parsel numaraları ile tarif edemezler. Esas itibariyle vasiyetnamenin tenfizine karar veren mahkemenin vasiyetnamede anlatılmak istenen gayrimenkul veya ayni hakkı gerekirse tapu araştırması yaparak netleştirmesi gerekir. Mahkemenin tenfiz kararında böyle bir açıklık yoksa tapu sicil müdürlüğü vasiyetnamedeki tabirlere göre bir inceleme yapar, gerekirse kadastro müdürlüğünden de bilgi alarak vasiyetnameyi infaz edebilir.  Vasiyet edilen belli malın ada ve parsel numarası vasiyet tarihinden sonraki işlemlerle (imar uygulaması, kadastro geçmesi, toplulaştırma gibi) değişmişse ve hangi parsele revizyon gördüğü belirlenebiliyorsa yine vasiyetin infazı mümkündür. Müstakil olan tarla bu işlemler sonucu şüyulanarak hisseli hale gelmiş ise vasiyet edene isabet eden hisse için vasiyet uygulanabilir.
Ancak tüm araştırmalara rağmen vasiyet edilen mal tapuda belirlenemiyorsa mahkemenin tenfiz kararının bu açıdan tavzih edilmesi gerektiği ilgililere bildirilmelidir.
VASİYETİN İNFAZININ İFRAZI GEREKTİRMESİ
Bazen vasiyetnamenin infazı bir gayrimenkulün iki veya daha çok parçaya ayrılmasını gerektirebilir.vasiyet eden kendisine ait 10 dönümlük bir tarlanın 5 dönümünü birine, 3 dönümünü birine bırakabilir. Mahkeme tenfiz kararı verirken bu hususu dikkate alarak teknik bilirkişiye bir kroki hazırlatması gerekir. Böyle bir kroki hazırlanmış ise kadastro müdürlüğünce gerekli teknik kontrollerden sonra vasiyet infaz edilerek anılan kısımdaki 10 dönüm vasiyet edilen adına, kalan kısmı ise ayrı bir parsel numarası altında veraset senedindeki mirasçıları adına tescil edilir.Mahkemece böyle bir kroki tenfiz kararına eklenmemiş ise ve tarafların tavzih talebi de reddedilir ise, mirasçıların vasiyet alacaklısının uygun talebi alınarak (10 dönüm gayrimenkulün tüm yüzölçümüne orantılanarak 10/45 gibi) hisseli olarak vasiyetin infazı yapılır. Taraflar buna razı olmazlarsa vasiyetin infazı talebi reddedilir“...’da kain gayrimenkulümün yarısını vasiyet ediyorum” şeklindeki bir vasiyet mahkemece ifraz krokisi eklenmemiş ise yukarıda belirtildiği şekilde hisseli olarak infaz edilir. Yine vasiyet eden ifrazı açıkça öngörmüş olsa dahi imar mevzuatına göre gayrimenkulün ifrazı mümkün değilse hisseli olarak tescil yapılır.Şunu da önemle belirtelim ki, vasiyettin uygulanması nedeniyle hisseli tescil özünde bir miras intikali sayıldığından hisseli devir yasağına girmez.
TEDARİK VASİYETİNİN İNFAZI
Vasiyet eden kendisinin olmayan bir malın karşılığı terekesinden ödenmek suretiyle temin edilerek bir kimseye verilmesini de vasiyet edebilir. Buna tedarik vasiyeti denmektedir. Bu halde mirasçıların veya vasiyeti yerine getirme görevlisinin bedelini terekeden karşılayarak o malı tedarik etmesi ve vasiyet alacaklısı adına tescil ettirmesi gerekir. Tedarik vasiyetinin konusu bir gayrimenkulün alınması ise, düzenlenecek satınalma (tedarik) resmi senedine mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi ile beraber vasiyet alacaklısının da alıcı sıfatıyla katılması gerekir. Burada mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi vasiyet alacaklısının temsilcisi gibidir. Resmi senette vasiyetnameden söz edilerek tedarik edilen gayrimenkulün vasiyet alacaklısının adına tescili mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi tarafından istenmeli ve vasiyet alacaklısı da bu hususu kabul etmelidir. Ancak bedeli doğrudan terekeden karşılanarak (mirasçılar veya vasiyeti yerine getirme görevlisi akde katılmadan) alıcı olarak vasiyet alacaklısının işlem yaptırmasında da bir sakınca yoktur. Fakat ilerideki ihtilafların çözümü açısından vasiyetnameye istinaden bedelin terekeden karşılandığının resmi senette belirtilmesinde fayda vardır. 
TARAFLAR ARASINDA PROTOKOL BULUNMASI
Bazen vasiyetnameye uygun olarak taraflar vasiyetnamenin gizli kalmış konularının nasıl infaz edileceği hususunda bir protokol yaparak hakime ibraz edebilirler. Mahkemece bu protokol kabul görürse vasiyeti tenfiz kararında protokole atıf yapılır ve protokole göre vasiyetin tenfizine karar verilir. Bu halde vasiyetname ile beraber bu protokolünde mahkemece onaylı örneğinin tapu sicil müdürlüğünce taraflardan istenerek ona göre hareket olunması gerekir .
MİRAS SÖZLEŞMESİ İLE ATANMIŞ MİRASÇI VEYA VASİYET ALACAKLISI TAYİNİ
Miras sözleşmesi (miras mukavelesi), Medeni Kanunun 527, 545, 572 maddelerinde düzenlen­miştir. Miras sözleşmesi ile vasiyetnamede olduğu gibi atanmış mirasçı veya vasiyet alacaklısı tayini mümkündür. Atanmış mirasçı tayini halinde tescil için atanmış mirasçılık belgesi aranır. Belirli bir mal vasiyetçisi (vasiyet alacaklısı) tayini halinde ise Tüzüğün 21/b. maddesine istinaden tenfiz kararı, tescil yazısı ve miras sözleşmesinin onaylı örneği aranmalıdır.
VASİYET EDİLEN TAŞINMAZ MALIN İPOTEKLİ OLMASI
Vasiyet edilen taşınmaz mal miras açıldığı zaman ipotekli ise, bu haliyle vasiyet alacaklısına verilir. Bu taktirde vasiyet alacaklısı, üçüncü şahsın borcu için ipotek yapmış kimse gibidir. Vasiyetnamede aksine hüküm bulunmadıkça (yani borcun ödenmesi vasiyet alacaklısına yükletilmemişse) vasiyet alacaklısı borçtan şahsen sorumlu değildir.
TESCİLİ MÜMKÜN OLMAYAN  UYGULANAMAYAN VASİYETNAMELER
Mahkemenin tenfiz kararına rağmen tapu müdürlüğünden kaynaklanmayan nedenlerle vasiyetnamenin uygulanması o an için mümkün görülemiyorsa, ilgili tapu kütük sayfalarının beyanlar hanesine vasiyetnamenin varlığı yönünde belirtme yapılarak ilgililere yazılı bilgi verilerek infazı için müdürlükçe nelerin arandığı belirtilir. Müdürlük işleminin hatalı olduğunun düşünülmesi halinde yazılı red kararı düzenlenemsi istenmeli ve bu husus dava konusu yapılmalıdır.
kaynak-Haritaforum.com

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Unsurları

Binada bulunan maliklerden biri, arsa payının hatalı belirlendiğini düşünerek; arsa payının düzeltilmesini isteyebilir. Arsa payı düzeltilm...